Jeżeli rozważasz kupno nieruchomości na Costa del Sol, z pewnością zastanawiasz się jakie koszty będziesz musiał ponieść przy tego rodzaju transakcji. W tym artykule znajdziesz szczegółowe zestawienie kosztów, z jakimi musisz liczyć się przy kupnie nieruchomości położonej w tym rejonie.

Jakie koszty transakcyjne obciążają kupującego?

Koszty transakcyjne obciążające kupującego w przypadku zakupu nieruchomości w Andaluzji wynoszą około 12-13 % na rynku pierwotnym i 10-12% na rynku wtórnym.

Składają się na nie:

Podatek od przeniesienia własności nieruchomości (ITP) – 7% (głównie w przypadku rynku wtórnego) albo podatek VAT – 10% (stawka dla nieruchomości mieszkalnych, głównie na rynku pierwotnym)
Podatek od aktów prawnych (AJD) – 1,2%
Taksa notarialna – średnio 0,1%
Opłaty rejestrowe – średnio 0,04%
Wynagrodzenie kancelarii prawnej (jeżeli korzystasz z usług prawnika) – 1%

Poza powyższymi kosztami, wliczyć trzeba jeszcze dodatkowe koszty, takie jak opłata za uzyskanie numeru NIE, koszt udzielenia pełnomocnictwa (jeżeli nabywasz nieruchomość przez pełnomocnika), koszt otworzenia rachunku bankowego w Hiszpańskim banku, koszt przewalutowania środków. Ponadto, jeżeli zamierzasz nabyć nieruchomość na kredyt, dochodzą jeszcze wydatki i koszty związane z kredytem. O kosztach kredytu będziesz mógł przeczytać w moim artykule, który już wkrótce pojawi się na blogu.

Sporo? Przyjrzyjmy się więc poszczególnym wydatkom.

1. ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) albo VAT

Przedmiot opodatkowania

ITP jest podatkiem, którym opodatkowane jest zdarzenie prawne polegające na odpłatnym przeniesieniu własności. Tym samym, opodatkowaniu podlega czynność prawna sprzedaży nieruchomości, o ile:

sprzedawcą jest osoba fizyczna i
nie dokonuje ona sprzedaży w ramach prowadzonej działalności gospodarczej

Jeżeli bowiem sprzedawcą nieruchomości jest osoba prawna albo osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą i dokonująca sprzedaży w ramach prowadzonej działalności, wówczas czynność taka nie podlega ITP, a jest opodatkowana podatkiem VAT. Zgodnie z ustawą, zakresem opodatkowania ITP nie są objęte czynności dokonywane przez przedsiębiorców lub profesjonalistów w ramach ich działalności gospodarczej lub zawodowej, a także w każdym przypadku, gdy stanowią dostawę towarów lub świadczenie usług podlegających podatkowi VAT. Dostawa nieruchomości, która korzysta ze zwolnienia z podatku VAT, podlega jednak ITP.

Podatek ITP jest więc w tym zakresie w swej konstrukcji bardzo zbliżony do polskiego podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Jeżeli należny jest podatek VAT, czynność nie podlega ITP. Jeżeli zaś czynność nie podlega VAT lub jest z niego zwolniona, należne będzie ITP.

Rynek pierwotny vs Rynek wtórny

Jeżeli więc kupujesz nieruchomość z rynku pierwotnego od dewelopera, do ceny netto nieruchomości doliczony zostanie podatek VAT. Jeżeli zaś kupujesz nieruchomość na rynku wtórnym, najcześciej zapłacisz ITP, chyba, że sprzedawcą będzie przedsiębiorca – wówczas również należny będzie VAT, o ile transakcja nie będzie podlegała zwolnieniu. Jeżeli takie zwolnienie będzie miało zastosowanie, zapłacisz podatek ITP.

Podstawa opodatkowania ITP

W przypadku nieruchomości, podstawą opodatkowania jest katastralna wartość referencyjna przewidziana w przepisach regulujących kataster nieruchomości, obowiązująca na dzień powstania obowiązku podatkowego. Dniem powstania obowiązku podatkowego jest dzień przeniesienia własności (a więc podpisania umowy w formie aktu notarialnego).

Jeżeli jednak cena sprzedaży nieruchomości jest wyższa od wartości referencyjnej, podstawę opodatkowania stanowi cena sprzedaży określona w umowie sprzedaży.

Katastralna wartość referencyjna

Uwaga: Wartość katastralna (valor catastral) i katastralna wartość referencyjna (valor de referencia catastral) to dwie odrębne wartości i nie należy ich mylić.

O wartości katastralnej możesz przeczytać w moim artykule dotyczącym kosztów utrzymania nieruchomości w Hiszpanii w kontekście podatku od nieruchomości (IBI).

Katastralna wartość referencyjna została wprowadzona do hiszpańskiego porządku prawnego dopiero w 2022 roku. Jest to wartość nieruchomości ustalana indywidualnie przez administrację na podstawie cen sprzedaży w danym obszarze. Wartość ta, będąca teoretycznym odzwierciedleniem rynku, obliczana jest na podstawie cen zakupu nieruchomości przekazywanych urzędowi katastralnemu przez notariuszy oraz rejestry gruntów. Jednakże istotne dane, takie jak stan nieruchomości, potrzeba remontu czy jakość materiałów, nie są uwzględniane. Nie bierze się również pod uwagę, czy nieruchomość wymaga remontu ani czy kupujący nabył ją poniżej wartości rynkowej. Krótko mówiąc, jest to wartość czysto teoretyczna, choć indywidualna. W tym ostatnim aspekcie metoda różni się od „klasycznej” wartości katastralnej, w której uwzględniane są takie elementy jak wartość działki, wartość budynku, powierzchnia czy lokalizacja. Statystycznie wartość referencyjna w większości przypadków jest niższa od wartości aktu notarialnego. Przed zakupem nieruchomości należy jednak koniecznie upewnić się, ile wynosi wartość referencyjna dla wybranej nieruchomości.

Gdzie można sprawdzić tę wartość?

Wartość referencyjną można sprawdzić elektronicznie za pośrednictwem strony internetowej urzędu katastralnego. Należy zidentyfikować się za pomocą certyfikatu cyfrowego (podpis elektroniczny) oraz podać numer katastralny nieruchomości. Wartość jest udostępniana natychmiast i bezpłatnie, z możliwością zapisania wyniku jako certyfikat w formacie PDF lub jego wydrukowania.

Na jakie podatki wpływa wartość referencyjna?

Katastralna wartość referencyjna stanowi podstawę opodatkowania dla następujących podatków:

Podatek od przeniesienia własności (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
Podatek od aktów prawnych podlegających dokumentacji (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).
Podatek od spadków i darowizn (Impuesto de Sucesiones y Donaciones).
Podatek od majątku (Patrimonio) – dla nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2022 r.

W przypadku tych podatków nowa wartość referencyjna stanowi minimalną podstawę, od której naliczany jest podatek przy zakupie lub dziedziczeniu nieruchomości. Jeśli deklaracja podatkowa zostanie złożona na niższej podstawie, istnieje duże prawdopodobieństwo, że urząd podatkowy przeprowadzi kontrolę i zażąda zapłaty podatku według nowej wartości referencyjnej. Mogą również zostać doliczone tzw. „recargos” (odsetki za zwłokę) oraz kary finansowe.

Brak wartości referencyjnej: co wtedy?

Nie wszystkie nieruchomości w Hiszpanii mają przypisaną wartość referencyjną. Często dotyczy to starych nieruchomości położonych w mniej zurbanizowanych obszarach. W takim przypadku można za pośrednictwem strony urzędu katastralnego uzyskać zaświadczenie o braku wartości referencyjnej. Jeśli wartość referencyjna nie istnieje, a brak ten zostanie potwierdzony certyfikatem, podatek będzie naliczany bezpośrednio od ceny zakupu. Urzędy podatkowe zastrzegają sobie jednak prawo do weryfikacji wartości, jeśli uznają, że transakcja odbyła się wyraźnie poniżej wartości rynkowej. Jeśli wynik kontroli wskaże wyższą wartość, podatnik może być zobowiązany do jej zadeklarowania.

Skutki kontroli podatkowej

Jeśli jako podstawa opodatkowania zostanie przyjęta cena zakupu niższa od wartości referencyjnej, urząd podatkowy może wydać decyzję o konieczności zapłaty podatku zgodnie z wartością referencyjną. Hiszpańskie prawo przewiduje w takim przypadku możliwość złożenia pisemnego sprzeciwu do regionalnego urzędu podatkowego, a następnie skargi administracyjnej do odpowiedniego sądu, tzw. „Tribunal Económico Administrativo”.

W praktyce obrotu, cena sprzedaży nieruchomości jest zwykle wyższa od katastralnej wartości referencyjnej i to ona będzie stanowiła podstawę opodatkowania ITP. Jeżeli jednak kupujesz nieruchomość w korzystnej lokalizacji, w której ceny nieruchomości są wysokie – zaś cena twojej nieruchomości jest niższa z uwagi na jej stan techniczny, może się zdarzyć, że katastralna wartość referencyjna będzie przewyższać cenę sprzedaży.

Warto więc przed zakupem upewnić się, ile wynosi katastralna wartość referencyjna i zasięgnąć porady, czy w przypadku tej nieruchomości nie warto by jej kwestionować.

Stawka ITP i termin płatności

Jak wspomniałam na wstępie, wspólnoty autonomiczne posiadają kompetencje regulacyjne w zakresie podatku ITP, dlatego też mogą samodzielnie ustalać m.in. stawki podatku oraz terminy płatności.

W Andaluzji stawka podatku ITP wynosi 7% podstawy opodatkowania. Dla pewnego rodzaju transakcji, głównie w przypadku zakupu nieruchomości o niższej wartości i przeznaczonej dla celów zaspokojenia własnych podstawowych potrzeb mieszkaniowych, prawo przewiduje niższe stawki.

Dla porównania, we wspólnocie autonomicznej Walencji stawka ta wynosi 10% oraz 11% w przypadku nieruchomości o wartości powyżej 1 mln euro.

Termin płatności podatku oraz złożenia deklaracji podatkowej w Andaluzji wynosi 2 miesiące od momentu powstania obowiązku podatkowego (czyli podpisania aktu notarialnego). Jest to termin dłuższy, niż przewidziany przez prawo krajowe, wynoszący 1 miesiąc.

Jakich formalności musisz dopełnić?

W ciągu 2 miesięcy od momentu podpisania aktu notarialnego, masz obowiązek wpłacić należny podatek i złożyć deklarację podatkową (formularz 600).

Do formularza 600 należy dołączyć następujące dokumenty:

Kopię aktu notarialnego wraz z kopią dowodu tożsamości/ NIF/NIE nabywcy.
Kopię ostatniego dowodu opłaty IBI (podatek od nieruchomości) lub, w przypadku jego braku, zaświadczenie o wartości katastralnej. Dokument ten można uzyskać za pośrednictwem strony Dyrekcji Generalnej Katastru http://www.sedecatastro.gob.es/).

Płatność i deklarację możesz dokonać i złożyć online za pośrednictwem dedykowanego portalu Agencia Tributaria de Andalucia. W tym celu musisz posiadać ważny podpis elektroniczny. Możesz też dokonać płatności osobiście w jednym z banków świadczących usługi współpracy w zakresie zarządzania poborem należności dla Wspólnoty Autonomicznej Andaluzji. Lista instytucji upoważnionych do współpracy jest tutaj.

Pamiętaj, że nie musisz dokonywać ww. formalności osobiście, zwłaszcza, że wymagają one specjalistycznej wiedzy i znajomości języka hiszpańskiego. Jeżeli zdecydowałeś się na obsługę prawną transakcji nieruchomościowej, zazwyczaj zapłata podatku i złożenie deklaracji będzie dokonane przez Twojego prawnika w ramach wynagrodzenia za obsługę prawną.

Stawka podatku VAT

Nieruchomości mieszkalne są opodatkowane stawką VAT w wysokości 10%. Dotyczy to także maksymalnie dwóch miejsc parkingowych przynależnych do nieruchomości.

Stawkę 21% stosuje się z kolei m.in. do:

Nieruchomości komercyjnych (np. biur, lokali handlowych).
Działek budowlanych.

Podatek VAT doliczany jest do ceny zakupu nieruchomości i odprowadzany przez sprzedawcę. Zwróć uwagę, że w większości przypadków w Hiszpanii, inaczej niż w Polsce, ceny nieruchomości prezentowane w ogłoszeniach są cenami netto, do których dopiero trzeba doliczyć VAT w odpowiedniej stawce.

2. AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)

AJD, czyli podatek od czynności prawnych podlegających dokumentacji. Podatkiem tym opodatkowane są m.in. czynności prawne, dokonywane w formie aktu notarialnego. Czynnością taką jest sprzedaż nieruchomości. Zdarzeniem podatkowym jest więc sam fakt dokonania czynności w formie aktu notarialnego. W przypadku ITP zdarzeniem tym jest przeniesienie własności.

Uwaga: w przypadku, gdy transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem ITP, podatku AJD nie nalicza się. W praktyce oznacza to, że w przypadku nabycia nieruchomości na rynku wtórnym od osoby fizycznej, kupujący nie płaci AJD. W przypadku nabycia nieruchomości na rynku pierwotnym (bądź na wtórnym od przesiębiorcy), AJD jest należne.

Podstawę opodatkowania ustala dokładnie w taki sam sposób jak w przypadku ITP. Stanowi ją wartość nieruchomości rozumiana jako katastralna wartość referencyjna albo cena sprzedaży ustalona w akcie notarialnym – w zależności od tego, która z wartości jest wyższa. Jeżeli podstawę opodatkowania stanowi cena sprzedaży, wówczas jest to cena brutto (a więc powiększona o należny podatek VAT).

Stawka podatku AJD w Andaluzji wynosi 1,2%. Podobnie jak w przypadku podatku ITP, dla niektórych transakcji przewidziane są niższe stawki, ale dotyczy to głównie nieruchomości mających służyć do zaspokajania podstawowych potrzeb mieszkaniowych (główne miejsce zamieszkania) i o stosunkowo niskiej wartości.

Podatek uiszcza się dokładnie w taki sam sposób jak ITP. Jest on wykazywany w tej samej deklaracji podatkowej (Formularz 600).

3. Taksa notarialna

Kolejnym kosztem jest taksa notarialna. Stawki taksy notarialnej oparte są o model skali i przedstawiają się w następujący sposób:

a) Gdy wartość nie przekracza 6 010,12 euro: 90,15 euro.

b) W przypadku nadwyżki pomiędzy 6 010,13 a 30 050,61 euro: 0,45%.

c) W przypadku nadwyżki pomiędzy 30 050,62 a 60 101,21 euro: 0,15%.

d) W przypadku nadwyżki pomiędzy 60 101,22 a 150 253,03 euro: 0,1%.

e) W przypadku nadwyżki pomiędzy 150 253,04 a 601 012,10 euro: 0,05%.

f) W przypadku nadwyżki powyżej 601 012,10 euro do 6 010 121,04 euro: 0,03%.

W przypadku wartości przekraczającej 6 010 121,04 euro, notariusz ustala taksę w oparciu o uzgodnienia ze stronami transakcji.

Dodatkowo płatne są wypisy aktów notarialnych, których koszt wynosi o 3 euro za każdą stronę, zaś od 12 strony włącznie 1,5 euro. Całkowite koszty notarialne zależą więc od objętości aktu notarialnego.

4. Opłaty rejestrowe

Odrębnie płatne jest zarejestrowanie własności w Registro de la Propiedad, czyli rejestrze nieruchomości (odpowiednik polskich Ksiąg Wieczystych).

Opłata rejestracyjna również zależy od wartości nieruchomości i obliczana jest według następującej skali:

a) Jeśli wartość nieruchomości lub prawa nie przekracza 6 010,12 euro: 24,04 euro.

b) W przypadku nadwyżki pomiędzy 6 010,13 a 30 050,61 euro: 0,175%.

c) W przypadku nadwyżki pomiędzy 30 050,62 a 60 101,21 euro: 0,125%.

d) W przypadku nadwyżki pomiędzy 60 101,22 a 150 253,03 euro: 0,075%.

e) W przypadku nadwyżki pomiędzy 150 253,04 a 601 012,10 euro: 0,03%.

f) W przypadku wartości przekraczającej 601 012,10 euro: 0,02%.

5. Wynagrodzenie Kancelarii Prawnej

Dodatkowym kosztem (fakultatywnym) jest wynagrodzenie kancelarii prawnej za obsługę prawną transakcji nieruchomościowej, należne, jeżeli zdecydujesz się na skorzystanie z usług prawnika przy nabyciu nieruchomości. Wynagrodzenie to standardowo wynosi 1% wartości nieruchomości. Przy nieruchomościach o wartości przekraczającej 1 mln euro, często procent wynagrodzenia ulega obniżeniu.

6. Koszty dodatkowe

Numer N.I.E.

Z pewnością niejednokrotnie natknąłeś się na informację, że aby nabyć nieruchomość w Hiszpanii, musisz posiadać numer N.I.E. (Número de Identificación de Extranjero). Jest to numer identyfikacyjny przydzielany nierezydentom, służący do celów podatkowych. Jego posiadanie jest konieczne m.in. przy nabyciu nieruchomości, gdyż z nabyciem i posiadaniem nieruchomości wiążą się obowiązki podatkowe.

Koszt samego numeru jest niewielki i wynosi 9,84€. Jeżeli jednak nie chcesz dwukrotnie samodzielnie udać się na Policję w celu złożenia wniosku i wolisz zlecić to zewnętrznemu usługodawcy, koszt uzyskania tego numeru wynosi ok 200-250 euro bądź jest wliczony w wynagrodzenie kancelarii prawnej (1%).

Pełnomocnictwo do nabycia nieruchomości

Bardzo często kupujący, którzy korzystają z usług kancelarii prawnej (a prawie każda transakcja z udziałem obcokrajowca odbywa się z udziałem prawnika), nie stawiają się osobiście u notariusza w celu podpisania umowy sprzedaży, tylko są reprezentowani przez swojego pełnomocnika.

Koszt udzielenia pełnomocnictwa w Hiszpanii wynosi około 30 euro.

Pełnomocnictwo może jednak również zostać udzielone w Polsce. Taksa notarialna u polskiego notariusza za sporządzenie pełnomocnictwa wynosi 100 złotych. Dodatkowo, konieczne jest poświadczenie notarialnego pełnomocnictwa przez sąd (26 złotych) oraz uzyskanie apostille (60 złotych). Więcej na temat samego procesu udzielania pełnomocnictwa i formalności z tym związanych przeczytasz w artykule dotyczącym procesu kupna nieruchomości w Hiszpanii, który już niedługo pojawi się na moim blogu.

Rachunek bankowy i prowizja przewalutowanie środków

Kupując nieruchomość w Hiszpanii, w zasadzie musisz otworzyć konto w hiszpańskim banku. Wynika to głównie z dwóch czynników. Po pierwsze, standardowym środkiem płatniczym, przy pomocy którego płacisz cenę sprzedaży nieruchomości jest czek bankowy. Czek taki może być wystawiony jedynie przez hiszpański bank. Po drugie, po zakupie nieruchomości masz obowiązek płacenia podatków związanych z posiadanem nieruchomości, rachunków za media, czynszu do wspólnoty, itp. Posiadając lokalne konto, możliwe jest ustanowienie automatycznego polecenia zapłaty, co jest preferowanym sposobem dokonywania płatności.

Koszt utrzymania rachunku bankowego w jednym z popularnych banków na Costa del Sol wynosi 240 euro rocznie (a więc nieco ponad 1000 złotych rocznie).

Dużo większym kosztem są jednak prowizje za przewalutowanie środków, które musisz wpłacić na hiszpańskie konto bankowe w celu zapłaty ceny sprzedaży (o ile nie posiadasz waluty euro). Zgodnie z tabelą opłat jednego z popularnych banków na Costa del Sol, prowizja za przewalutowanie wynosi aż 3%. Przy nieruchomości o wartości 500.000 euro to około 64.000 złotych za samo przelanie środków.

Jeżeli chcesz zaoszczędzić na prowizji za przewalutowanie, koniecznie przeczytaj mój artykuł na ten temat, który już niedługo pojawi się na blogu.

Tabela kosztów transakcyjnych

Kategoria	Rynek Pierwotny (Stawka/Koszt)	Rynek Wtórny (Stawka/Koszt)
Podatek (ITP lub VAT)	10% (VAT)	7% (ITP)
Podatek AJD	1.2%	–
Taksa notarialna	0.1% (średnio)	0.1% (średnio)
Opłata rejestrowa	0.04% (średnio)	0.04% (średnio)
Wynagrodzenie kancelarii prawnej	1%	1%

Koszty transakcyjne przy zakupie nieruchomości na Costa del Sol (Hiszpania)