Planujesz kupić mieszkanie na Costa del Sol i przeznaczyć je na wynajem dla turystów? Z tego artykułu dowiesz się, na co musisz zwrócić uwagę.

Rok 2024 w Hiszpanii upłynął pod znakiem protestów mieszkaniowych i idących za nimi zmian w prawie, mających na celu zwiększenie dostępu do mieszkań dla lokalnej ludności. Protesty odbywały się głównie w większych miastach (Madryt, Barcelona, Malaga), gdzie problem z dostępem do lokali dla mieszkańców jest szczególnie dotkliwy. Przyczyny problemów z dostępem do mieszkań upatruje się między innymi w masowej turystyce. Stąd, jako remedium zarówno na poziomie regionów autonomicznych oraz gmin coraz częściej wprowadzane są rozwiązania prawne, mające na celu ograniczenie liczby mieszkań przeznaczanych dla turystów.

Już na etapie wyboru mieszkania powinieneś wiedzieć, czy zależy Ci na możliwości przeznaczenia twojego lokalu na wynajem turystyczny. Jeżeli taki jest twój cel, musisz upewnić się, czy w wybranej przez Ciebie lokalizacji i konkretnym mieszkaniu taka działalność będzie możliwa.

Ten artykuł dotyczy wyłącznie Andaluzji. Jeżeli chcesz dowiedzieć się jak wygląda sytuacja prawna w innych regionach autonomicznych, koniecznie śledź mojego bloga, gdyż już niedługo pojawi się na nim artykuł porównujący kilka najpopularniejszych regionów turystycznych w Hiszpanii.

Wynajem turystyczny – czym dokładnie jest, zgodnie z prawem Andaluzji?

Wynajem krótkoterminowy nieruchomości mieszkalnych – a więc przekazanie lokalu do używania najemcy jedynie tymczasowo w celach turystycznych, a nie w celu zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych został wyłączony spod regulacji hiszpańskiej ustawy o najmie miejskim. Podlega on specjalnym regulacjom wynikającym z odpowiednich przepisów sektorowych dotyczących turystyki.

W Andaluzji, aktem prawnym regulującym tego rodzaju wynajem jest Dekret nr 28/2016 Rady ds. Turystyki i Sportu dotyczący mieszkań przeznaczonych na wynajem turystyczny.

Zgodnie z tym aktem, nieruchomość przeznaczona na wynajem turystyczny (tzw. VUT, od “Viviendas de Uso Turístico”) to taka, która spełnia łącznie następujące kryteria:

jest wyposażona do natychmiastowego użytkowania;
zakwaterowanie oferowane jest odpłatnie;
zakwaterowanie oferowane jest w celach turystycznych;
odbywa się to regularnie;
mieszkanie wynajmowane jest bez przerwy jednemu najemcy na okres równy lub krótszy niż 2 miesiące.

Dodatkowo, domniemywa się, że jeżeli nieruchomość jest promowana lub oferowana za pośrednictwem platform umożliwiających rezerwację zakwaterowania (typu booking.com, airbnb), to jest to nieruchomość przeznaczona na wynajem turystyczny.

Zwracam uwagę, że sam fakt, że nie wystawiasz swojej nieruchomości na popularnych platformach nie przesądza o tym, że wynajem nie jest wynajmem turystycznym – decydujące jest bowiem spełnienie powyższych 5 kryteriów łącznie.

Podsumowując:

jeżeli zamierzasz korzystać z mieszkania dla własnych celów, ewentualnie udostępniać go nieodpłatnie rodzinie i znajomym – twoje mieszkanie nie będzie zakwalifikowane jako przeznaczone na cele turystyczne
jeżeli zamierzasz przeznaczyć mieszkanie na wynajem np. dla tzw. digital nomads, przyjeżdżających na okres kilku miesięcy aby popracować zdalnie ze słonecznej Hiszpanii – również Twoje mieszkanie nie będzie traktowane jako nieruchomość przeznaczona na cele turystyczne (w tym wypadku uważaj jednak, aby nie podpaść pod rygorystyczne prawo lokatorskie dotyczące nieruchomości służących do zaspokajania zwykłych potrzeb mieszkaniowych – więcej na ten temat przeczytać tutaj).
jeżeli jednak odpłatnie, regularnie wynajmujesz mieszkanie turystom (nawet jeżeli ma to miejsce np. tylko latem) – Twoje mieszkanie będzie przeznaczone na wynajem turystyczny i będziesz zobowiązany przestrzegać reguł opisanych w tym artykule.

Planujesz wynajem turystyczny? Dobrze wybierz lokalizację!

Już wiesz, czym jest wynajem turystyczny w Andaluzji i wiesz, że dokładnie to planujesz robić ze swoim mieszkaniem. Jeżeli tak, podstawowym pytaniem, na które musisz znaleźć odpowiedź jest: **W jakiej lokalizacji konkretnie kupić mieszkanie? ****

Niestety, od lutego 2024 r. odpowiedź ta nie jest już taka prosta. Wskutek zmiany wspomnianego już Dekretu o mieszkaniach przeznaczonych na wynajem turystyczny, wprowadzonej Dekretem 31/2024 z 29 stycznia, i obowiązującej od 22.02.2024, lokalne samorządy w obszarze Andaluzji mogą wprowadzać własne, dodatkowe ograniczenia dotyczące mieszkań turystycznych – np. dotyczące maksymalnej liczby mieszkań turystycznych w budynku, sektorze, obszarze, okresie, strefie lub regionie. Ponadto, użytek turystyczny musi pozostawać w zgodzie z przepisami dotyczących planowania urbanistycznego, obowiązującymi w danej gminie (czyli planem zagospodarowania przestrzennego).

Nie wystarczy więc skupić się na wyborze odpowiedniego regionu autonomicznego – wybór ten sprowadza się do wyboru gminy, na terenie której dokonujesz zakupu.

Jak przedstawia się obecnie sytuacja w najbardziej popularnych gminach prowincji Malaga?

Spośród gmin popularnych wśród zagranicznych kupujących na Costa del Sol (Malaga, Marbella, Estepona, Mijas, Fuengirola), zdecydowanie najostrzejsze przepisy regulujące wynajem turystyczny obowiązują w Maladze.

Malaga

Od daty wejścia w życie Dekretu 31/2024 (a więc od lutego 2024) do mieszkań przeznaczonych na wynajem turystyczny zastosowanie mają przepisy planu zagospodarowania przestrzennego Malagi z 2011 roku dotyczące użytkowania jako obiektów noclegowych, w szczególności postanowienia ustępu 2 artykułu 6.4.2. Przepis ten stanowi, że działalność polegająca na oferowaniu tymczasowego zakwaterowania (a jako taką kwalifikuje się wynajem mieszkań dla turystów) może być prowadzona w budynku przeznaczonym w całości lub częściowo na cele mieszkalne tylko wtedy, gdy posiada on odpowiednie elementy dostępu i ewakuacji, niezależne od tych, które obsługują resztę budynku, a także ogólne instalacje (elektryczne, wodne, telefoniczne itp.) całkowicie niezależne od instalacji reszty budynku. Nietrudno o konkluzję, że większość mieszkań znadujących się w budynkach wielorodzinnych, tych wymogów nie spełnia.

Kolejne ograniczenia w Maladze wejdą w życie już w grudniu 2024 r. Lokalne władze Malagi zatwierdziły bowiem projekt zmiany regulacji planu zagospodarowania przestrzennego, który umożliwi wprowadzenie podziału miasta na strefy zgodnie z wskaźnikiem mieszkań turystycznych w stosunku do liczby mieszkań rodzinnych w sumie w 417 dzielnicach:

Pierwsza strefa: całkowite ograniczenie zostaje wprowadzone w dzielnicach, gdzie liczba mieszkań turystycznych przekracza 8% całkowitego zasobu mieszkaniowego.
Druga strefa obejmuje 32 dzielnice, w których wskaźnik mieszkań turystycznych wynosi co najmniej 4,53%. W tych obszarach nowe rejestracje będą dozwolone jedynie do momentu osiągnięcia progu 8%.
Trzecia strefa obejmuje dzielnice z wskaźnikiem poniżej 4,53%.

W dwóch strefach o mniejszym wpływie nowe mieszkania turystyczne będą dozwolone, ale pod warunkiem spełnienia ww. wymagań dotyczących odrębnego wejścia oraz niezależnych instalacji.

Fuengirola

Od daty wejścia w życie ww. dekretu, Fuengirola, która posiada podobne przepisy planu zagospodarowania co Malaga, powołuje się konieczność posiadania przez nieruchomość odrębnego wejścia i instalacji. Tym samym, od lutego bieżącego roku, odmówiono udzielenia licencji turystycznej na przeszło 600 nieruchomości.

Ponadto, mieszkania przeznaczone na wynajem turystyczny są traktowane jako działalność turystyczna na potrzeby opłacania miejskiego podatku od odpadów, co oznacza wzrost tej opłaty w zależności od powierzchni nieruchomości. Ponadto, zniesiona została 30-procentowa ulga w podatku od nieruchomości (IBI) dla wszystkich zarejestrowanych właścicieli, którzy dotychczas korzystali z tej ulgi.

Marbella, Mijas, Estepona

Jak na razie, brak jest podobnych regulacji w Marbelli, Mijas i Esteponie.

Warto zauważyć tutaj pewną tendencję – im bardziej gmina nastawiona jest na turystykę i nie jest jednocześnie zamieszkiwana przez lokalnych mieszkańców, tym mniejsza szansa na wprowadzanie tego rodzaju rozwiązań. W gminach (miastach), w których mieszka również lokalna społeczność, szansa na wprowadzanie ograniczeń zdecydowanie wzrasta – pomimo, że wciąż w przeważającej mierze miasta (gminy) te żyją z turystyki.

Upewnij się, że Twój lokal spełnia wymogi lokalu turystycznego

Zdecydowałeś już co do lokalizacji Twojej inwestycji i wybrałeś to konkretne, wymarzone mieszkanie. Teraz musisz upewnić się, że ono samo w sobie spełnia wymogi lokalu turystycznego. Oto, co musisz sprawdzić:

Brak ograniczenia wynajmu turystycznego przewidziane w uchwale właścicieli

Prawo hiszpańskie daje możliwość wspólnocie mieszkaniowej podjęcia uchwały ograniczającej lub zakazującej przeznaczania lokali mieszkalnych tworzących daną wspólnotę na cele turystyczne. Uchwała taka wymaga większości 3/5 głosów ogółu właścicieli, reprezentujących trzy piąte udziałów w nieruchomości wspólnej. Podobnie, taka sama większość będzie potrzebna do uchwalenia specjalnych kwot wydatków lub zwiększenia udziału w kosztach wspólnych dla lokali, w których prowadzona jest taka działalność.

Przed dokonaniem zakupu musisz więc upewnić się, że wspólnota nie podjęła takiej uchwały, gdyż to spowodowałoby, że nie uzyskasz wpisu do Rejestru RTA dla twojego lokalu (tzw. licencji turystycznej). Składając wniosek o licencję masz obowiązek przedłożyć zaświadczenie z rejestru nieruchomości potwierdzające, że wspólnota mieszkaniowa nie zakazała wynajmu turystycznego.

Co jednak, jeżeli jesteś już właścicielem mieszkania, uzyskałeś licencję turystyczną, a wspólnota mieszkaniowa podejmie tego rodzaju uchwałę w przyszłości? Zgodnie z ustawą, tego rodzaju uchwały nie mają skutku wstecznego. Oznacza to, że jeżeli jako właściciel lokalu posiadasz już wpis w rejestrze, taka uchwała nie powinna mieć na Ciebie negatywnego wpływu.

Zakres zasady niedziałania ww. uchwały wstecz jest jednak niejasny – częściowo twierdzi się, że wcześniejsza rejestracja chroni jedynie obecnego właściciela. Częściowo zaś twierdzi się, że taka rejestracja chroni nieruchomość, co oznaczałoby, że po sprzedaży mieszkania posiadającego wpis do RTA, nowy właściciel może zaktualizować swoje dane w rejestrze i kontynuować działalność wynajmu, pomimo podjętej uchwały zakazującej wynajmu turystycznego. Wątpliwości w tym zakresie z pewnością zostaną w perspektywie czasu wyjaśnione przez sądy.

Wymogi zgodności z przepisami urbanistycznymi i co do warunków zamieszkania

Lokale mieszkalne przeznaczone do użytku turystycznego muszą spełniać liczne wymagania. Częściowo obowiązywały one już od dawna, jednak niektóre z nich weszły w życie dopiero w 2024 roku:

zgodność z przepisami dotyczących planowania urbanistycznego obowiązujących na poziomie gminnym. Rejestracja lokalu w Rejestrze Turystyki Andaluzji jest natychmiast zgłaszana przez administrację turystyczną odpowiednim władzom lokalnym.
Powierzchnia użytkowa lokalu musi wynosić co najmniej 14 m² na osobę
Lokale przeznaczone na więcej niż pięć osób muszą posiadać dwa łazienki, a na więcej niż osiem osób – trzy łazienki.
Sypialnie i salony muszą posiadać bezpośrednią wentylację na zewnątrz lub do przewietrzanych dziedzińców oraz system zaciemniania okien. Kuchnie i łazienki muszą mieć bezpośrednią lub wymuszoną wentylację w celu zapewnienia wymiany powietrza.
Lokale muszą być wyposażone w system chłodzenia centralnego lub przenośnego w pokojach i salonach, jeśli okres użytkowania przypada na miesiące maj, czerwiec, lipiec i sierpień.
Lokale muszą być wyposażone w system grzewczy centralny lub przenośny w pokojach i salonach, jeśli okres użytkowania przypada na miesiące grudzień, styczeń, luty i marzec.
Dodatkowo wprowadzono nowy załącznik określający wymagania dotyczące wyposażenia gospodarstwa domowego oraz mebli w obiektach turystycznych. Szczegółowe informacje można znaleźć w załączniku na stronach 9 i 10 Dekretu nr 31/2024 z dnia 29 stycznia.

Rejestracja nieruchomości w RTA (Registro de Turismo de Andalucia) – tzw. “licencja turystyczna”

Ustaliłeś już, że Twoje mieszkanie spełnia wszystkie wymogi lokalu na wynajem turystyczny. Teraz musisz zarejestrować nieruchomość w Andaluzyjskim Rejestrze Turystycznym (RTA).

Rejestracja odbywa się poprzez złożenie w formie elektronicznej tzw. oświadczenia o odpowiedzialności dotyczącego rozpoczęcia lub wykonywania działalności (Declaración Responsable). Deklaracja musi być podpisana przy użyciu podpisu elektronicznego i złożona za pośrednictwem systemu elektronicznego. W treści deklaracji składasz oświadczenie, że spełniasz poszczególne wymogi aby przeznaczyć twoją nieruchomość na wynajem turystyczny.

Konieczność sprecyzowania okresu działalności

Co istotne, w deklaracji musisz sprecyzować okres działalności – to znaczy, okres w ciągu roku, w którym zamierzasz przeznaczać nieruchomość na wynajem. Tylko w tym okresie wolno Ci będzie przyjmować turystów. Wynajmowanie nieruchomości na cele turystyczne poza okresem działalności traktowane jest jako nielegalne. Jednocześnie, w okresie wskazanym jako okres działalności nie wolno Ci wykorzystywać nieruchomości do innych celów. Jeśli po rozpoczęciu działalności chcesz przedłużyć okresy działalności, możesz je zmodyfikować, korzystając z odpowiedniego formularza zgłoszeniowego, zawsze przed rozpoczęciem nowego okresu działalności.

Po pomyślnej rejestracji otrzymasz numer w rejestrze RTA, którym musisz posługiwać się publikując ogłoszenia o wynajmie. Rejestracja w RTA jest darmowa.

Najprawdopodobniej już w styczniu 2025 r. opublikowana zostanie ustawa, na podstawie której stworzony zostanie dodatkowy centralny rejestr wynajmu krótkoterminowego dla całej Hiszpanii. Każdy wynajmujący nieruchomość dla celów turystycznych będzie miał obowiązek dokonania rejestracji w tym rejestrze i posługiwania się numerem rejestrowym nadanym przez tenże rejestr. Rejestr ma funkcjonować niejako dodatkowo w stosunku do rejestrów lokalnych. Ustawa ta jest skutkiem stosowania Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028, który przewiduje obowiązek stworzenia takiego rejestru w każdym kraju UE, co pozwolić ma śledzenie rozwoju rynku wynajmu krótkoterminowego.

Gdy mieszkanie ma już licencję

Jeżeli kupujesz mieszkanie, które jest już zarejestrowane w RTA, jako nowy właściciel musisz zgłosić zmianę właściciela, składając formularz zgłoszenia za pośrednictwem systemu elektronicznego. Musisz zaktualizować również informacje dotyczące okresów działalności.

Sankcje za nieprzestrzeganie przepisów

Konsekwencje nieprzestrzegania przepisów dotyczących działalności turystycznej różnią się w zależności od wagi i rozmiaru naruszenia. Świadczenie usług zakwaterowania dla turystów bez rejestracji w RTA jest jednym z poważniejszych naruszeń, za które może zostać wymierzona kara pieniężna w wysokości do 18.000 EUR Dodatkową sankcją może być zawieszenie świadczenia usług turystycznych lub tymczasowe zamknięcie obiektu, na okres do sześciu miesięcy.

Wynająłeś – i co dalej?

Wynająłeś mieszkanie dla turystów i zastanawiasz się co dalej? Już niedługo na moim blogu pojawi się artykuł o obowiązkach wynajmującego i kwestiach podatkowych związanych z wynajmem nieruchomości na Costa del Sol.

Costa del Sol: Kupno mieszkania z przeznaczeniem na wynajem turystyczny – co musisz wiedzieć?