Zastanawiasz się, dlaczego tak wielu polskich pośredników na Costa del Sol koncentruje się głównie na ofertach z rynku pierwotnego? A może słyszałeś, że rynek pierwotny to najlepsza inwestycja, bo wszystko jest nowe i pachnące luksusem? Cóż, prawda bywa bardziej złożona. W poniższym artykule przyglądam się temu tematowi z bliska, wskazując, co naprawdę może się kryć za tą fascynacją nowym budownictwem.

Polski rynek pierwotny kontra hiszpańskie realia

Pierwsze, co rzuca się w oczy, to fakt, że większość polskich agencji nieruchomości w Hiszpanii poleca głównie oferty deweloperskie. Rzadko widzimy u nich opcje z rynku wtórnego, a jeśli już, to traktowane są trochę po macoszemu. Jednak z własnego doświadczenia wiemy, że nie zawsze to, co nowe i błyszczące, będzie najlepszym wyborem, jeśli zależy Ci na przyzwoitej, regularnej stopie zwrotu.

A jednak – Polacy kupują nowe mieszkania w Hiszpanii na potęgę. Często są to nieruchomości w dość dużym oddaleniu od morza i centrum miasta, ale za to wykończone w pięknym, katalogowym stylu. Z jednej strony można pomyśleć, że to logiczne: przecież kochamy zapach świeżej farby i efekt nowoczesnej aranżacji. Z drugiej, jeśli spojrzymy na to oczami inwestora, pojawia się kluczowe pytanie: czy to rzeczywiście ma sens pod kątem wynajmu i zysku?

Na pewno jest grupa osób, która kupuje mieszkania z rynku pierwotnego wyłącznie dla siebie – wtedy główny nacisk kładą na estetykę i osobistą wygodę. Dla nich taki wybór może być spełnieniem marzeń. Ale istnieje też całkiem spora rzesza ludzi, którzy pragną zainwestować i czerpać realne, pasywne dochody z wynajmu nad Morzem Śródziemnym. I to właśnie dla nich często bardziej kluczowe niż nowoczesny design jest położenie lokalu oraz cena w stosunku do potencjału zarobkowego.

Nowe = najlepsze? Niekoniecznie, jeśli chodzi o inwestycje

Co to znaczy „dobra inwestycja”?

Zanim odpowiemy sobie na pytanie, czy mieszkanie z rynku pierwotnego w Hiszpanii to faktycznie dobry pomysł na inwestycję, doprecyzujmy pojęcie „dobra inwestycja”. Naszym zdaniem jest to nieruchomość, która:

Daje potencjał wysokiej stopy zwrotu (szczególnie na kapitale własnym).
Zapewnia miesięczną płynność finansową – przychody z wynajmu pokrywają koszty utrzymania, ewentualną ratę kredytu i jeszcze coś zostaje w kieszeni.
Nie wymaga ciągłego dokładania z własnej kieszeni – jeśli co miesiąc musisz dopłacać do kredytu lub podatków, to inwestycja przestaje być „pasywna”.

Wszystko sprowadza się więc do prostego równania: ile wydajesz na zakup, a ile możesz zarobić na wynajmie. Cena zakupu musi być atrakcyjna, a lokalizacja korzystna pod kątem turystów czy mieszkańców chcących wynająć lokal długoterminowo. W hiszpańskich warunkach (zwłaszcza na Costa del Sol) kluczowe jest położenie blisko morza, blisko atrakcji turystycznych, kawiarni i restauracji. To właśnie tam najłatwiej znaleźć chętnych na wynajem – a więc i zarobek może być wyższy.

Rynek pierwotny często przegrywa lokalizacją

Teraz docieramy do sedna kłopotu z nieruchomościami od dewelopera. Na Costa del Sol znaczną część plażowych terenów już dawno zabudowano – w związku z tym nowe inwestycje powstają często na peryferiach, w miejscach znacznie oddalonych od centrum i morza. Większość osób, które lecą na wakacje do Hiszpanii, woli wynająć apartament z widokiem na fale i śniadanie w kawiarni trzy kroki dalej, zamiast organizować sobie dodatkowe dojazdy autem z daleka.

Owszem, zdarzają się nowe inwestycje w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach – ale zwykle są to pojedyncze perełki, często też dość drogie. W praktyce okazuje się, że jeśli już trafisz na coś naprawdę świetnego i nowego „przy plaży”, to cena zakupu może znacznie obniżyć końcową opłacalność inwestycji. No i pamiętaj, że na rynku wtórnym również trafiają się stosunkowo nowe apartamenty wybudowane kilka lat temu, w naprawdę topowych miejscach.

Dlatego podsumowując: zakup nowego lokum może być dobrą inwestycją, ale musi spełniać dwa kluczowe kryteria: cenę i lokalizację. Jeśli te warunki nie są spełnione, możesz zwyczajnie przepłacić i skończyć z mieszkaniem, które co prawda ładnie wygląda w portfolio, ale niekoniecznie będzie generować optymalny zysk.

Dlaczego zatem tak promuje się oferty deweloperskie?

1. „Sprzedajmy to, co się dobrze sprzedaje”

Przez lata przywykliśmy w Polsce do tego, że rynek pierwotny – zwłaszcza w dużych miastach – okazywał się żyłą złota. Kupowałeś „dziurę w ziemi”, a po kilku latach jej wartość potrafiła wzrosnąć o kilkadziesiąt procent. W dodatku Polacy naprawdę lubią nowe budownictwo. Nowoczesne rozwiązania technologiczne, ładna architektura, brak konieczności wielkiego remontu w najbliższym czasie – to wszystko działa na wyobraźnię.

Jednak to, co sprawdzało się w Warszawie czy Wrocławiu, nie musi wcale przekładać się 1:1 na Hiszpanię. Tam linia brzegowa nie może się przesunąć – a to właśnie bliskość plaży jest często głównym magnesem przyciągającym turystów i potencjalnych najemców. Owszem, potężne osiedla deweloperskie w głębi lądu mogą dawać złudzenie „nowego centrum”, ale w praktyce bywa tak, że dojazd do plaży zajmuje 15–20 minut samochodem. Czy to jest atrakcyjne dla wakacyjnych gości? Niekoniecznie.

Z drugiej strony sam marketing takich nowych inwestycji jest znacznie prostszy i przyjemniejszy w odbiorze. Folder z luksusowymi zdjęciami, obietnica „300 dni słońca w roku”, kilka basenów na osiedlu, stylowa aranżacja wnętrz – któż nie chciałby mieć czegoś takiego? Niestety, czasem to tylko wizualna otoczka – bo o tym, czy faktycznie dobrze zarabia, można się przekonać dopiero po kilku sezonach wynajmu.

2. Prowizja

W Hiszpanii, a zwłaszcza na Costa del Sol, kupujący nie ponosi żadnych kosztów prowizji – cały ciężar wynagrodzenia za sprzedaż spada na sprzedającego. Standardowo prowizja wynosi około 5% ceny nieruchomości.

Rynek wtórny:

Najczęściej w transakcji uczestniczy dwóch pośredników – jeden reprezentuje sprzedającego, a drugi kupującego. Dzieje się tak dlatego, że na Costa del Sol funkcjonuje specjalny portal przeznaczony wyłącznie dla profesjonalnych agencji, gdzie publikowane są niemal wszystkie dostępne nieruchomości. Pośrednik, który ma konkretną nieruchomość w swojej ofercie, umieszcza ją w tym portalu, a inni agenci z kolei prowadzą tam poszukiwania pod kątem swoich klientów. W rezultacie współpracują oni i dzielą się prowizją – każdy z nich otrzymuje po 2,5% (z łącznych 5%).

Rynek pierwotny:

Przy zakupie od dewelopera często jest obecny tylko jeden pośrednik, który nie musi dzielić się prowizją z drugim agentem. W efekcie cała 5% prowizja przypada właśnie jemu, dzięki czemu sprzedaż nieruchomości z rynku pierwotnego jest zazwyczaj bardziej opłacalna dla pośrednika.

Czy w tym kontekście dziwi fakt, że część agencji preferuje sprzedaż nowych mieszkań? To całkiem racjonalne z perspektywy pośrednika – choć nie zawsze najlepsze z punktu widzenia inwestora, szczególnie jeśli priorytetem jest jak najwyższy zwrot i bliskość plaży.

Jak podejść do tematu, żeby nie przepłacić?

Być może po przeczytaniu powyższych informacji zastanawiasz się, co w takim razie robić: z jednej strony marzy Ci się nowoczesny apartament, z drugiej – chcesz zarabiać na wynajmie i nie wyjść na tym gorzej niż w Polsce. Oto kilka praktycznych rad:

Zdefiniuj swój cel: Czy chcesz kupić mieszkanie typowo „dla siebie”, by spędzać tam wakacje i zupełnie nie zależy Ci na wynajmie, czy też chciałbyś, aby Twoja nieruchomość dobrze się wynajmowała i zarabiała na siebie?
Zweryfikuj lokalizację: Jeśli liczy się zysk, musisz mieć naprawdę dobrą miejscówkę. Na Costa del Sol idealnie, by było blisko do plaży, atrakcji turystycznych, restauracji i marketów.
Porównuj oferty: Zorientuj się, czy w podobnej cenie nie znajdziesz czegoś z rynku wtórnego, co okaże się o wiele lepszą okazją (choćby dlatego, że jest położone tuż przy brzegu).
Przemyśl koszty: O ile w Polsce kupno „dziury w ziemi” często miało sens, bo ceny mieszkań szły lawinowo w górę, o tyle w Hiszpanii rosnący popyt na lokalizacje turystyczne sprawia, że to właśnie tam często najłatwiej w dłuższej perspektywie zyskać.

Kim jesteśmy i jak możemy pomóc?

Jak wspomniałam już wcześniej, jesteśmy polską agencją nieruchomości na Costa del Sol i koncentrujemy się głównie na nieruchomościach inwestycyjnych, które mogą generować pasywny dochód z wynajmu. Dlaczego się w tym specjalizujemy? Bo wierzymy, że wielu naszych rodaków nie szuka tu tylko miejsc do odpoczynku, lecz także szansy na mądrą lokatę kapitału.

Pomagamy w znalezieniu nieruchomości w topowych lokalizacjach.
Doradzamy przy kwestiach związanych z kredytem i procesem zakupu.
Udzielamy wskazówek dotyczących potencjału wynajmu oraz typowej stopy zwrotu w danym regionie.

Dzięki temu masz pewność, że nie kupujesz w ciemno i nie płacisz wyłącznie za „nowoczesny wygląd”, ale realnie oceniasz lokalizację, cenę oraz szanse na wynajem.

Podsumowanie

Rynek pierwotny w Hiszpanii ma oczywiście swoje zalety: świeże budownictwo, ciekawe projekty, często ekskluzywne udogodnienia na osiedlu. Niestety, ma też istotne wady: zwykle jest drogi i rzadko oferuje dobrą lokalizację w rozsądnej cenie, co w przypadku inwestycji nastawionej na wynajem może znacząco obniżyć rentowność.

Z kolei agencje pośrednictwa mogą być bardziej zainteresowane sprzedażą ofert deweloperskich, bo system prowizyjny w Hiszpanii premiuje sprzedaż „bez współdzielenia się” prowizją. To wszystko nie oznacza, że rynek pierwotny jest zły – oznacza jedynie, że warto zachować ostrożność, dokładnie przeanalizować lokalizację i cenę.

Jeśli więc stoisz przed decyzją o kupnie nieruchomości na Costa del Sol, a przy tym zależy Ci na zyskach z wynajmu, zapraszam do kontaktu. Możemy wspólnie przejrzeć rynek pierwotny i wtórny, pomóc Ci wybrać to, co najlepiej odpowiada Twoim potrzebom i faktycznie przyniesie korzyści w przyszłości.

Porozmawiaj z nami, aby ustalić kryteria dobrej inwestycji dla Ciebie, znaleźć nieruchomość, która naprawdę będzie zarabiać, lub zweryfikować ofertę od innego pośrednika.

Pamiętaj: inwestycja w nieruchomość to nie tylko kwestia gustu, lecz przede wszystkim chłodna kalkulacja – i warto, żeby przemyślana była od początku do końca. Trzymam kciuki za Twoją przygodę z hiszpańskimi nieruchomościami i życzę powodzenia w poszukiwaniu wymarzonego „apartamentu z potencjałem” na Costa del Sol!

Dlaczego pośrednicy chcą, żebyś kupował mieszkania z rynku pierwotnego w Hiszpanii?