Pod niemal każdym artykułem i postem dotyczącym inwestowania w Hiszpanii pojawiają się liczne komentarze dotyczące zjawiska “ocupas” (zwanego także “okupas”, “okupados”, “Okupatos” …).
Przeczytać można między innymi:
”A co z tymi kradzieżami mieszkań? Jeśli tam nie mieszkasz, wprowadzi ci się jakiś przybysz i mieszkanie ci przepada?”
“Zastanawiałem się, czy kupić mieszkanie w Hiszpanii ale po tym jak się dowiedziałem, że ktoś może wejść do twojego mieszkania, zostanie 48h tzw. Ocupas -masakra, nigdy w życiu nie kupię nieruchomości w kraju z takim prawem, warto by było uświadomić o tym ludzi, bo to mega ważne…”
Na stronach internetowych czołowych portali dziennikarskich w Polsce regularnie pojawiają się artykuły opisujące, jakoby Hiszpanie mieli drżeć o swoje domy zajmowane przez dzikich lokatorów i walczyć z niesprawiedliwym ustawodawstwem Hiszpanii, rzekomo mającym przedkładać prawo do dachu nad głową dzikiego lokatora nad własność prywatną.
Przy tego rodzaju narracji, nie dziwi ilość wątpliwości i zapytań dotyczących ocupas. Któż chciałby kupić wakacyjny dom lub mieszkanie, aby być zmuszonym ostatecznie odstąpić go dzikim lokatorom?
Ale, czy tak jest naprawdę?
Mitów krążących wokół tematu ocupas i nieprawidłowych informacji powielanych w mediach, w tym dotyczących regulacji prawnych, jest wiele. Czas więc rozprawić się z mitami, przedstawiając fakty i prawo.
Czy zjawisko “ocupas” w Hiszpanii rzeczywiście istnieje?
Istnieje. Jednak nie w takiej skali oraz kształcie, w jakim przedstawia się je w powszechnej narracji medialnej. W 2023 roku w całej Hiszpanii miało miejsce 15 289 skarg dotyczących nielegalnego zajęcia nieruchomości. Liczba ta wydaje się duża. Przyjrzymy się więc przepisom oraz dokładnym statystykom dotyczącym tego procederu.
Prawo hiszpańskie w temacie ocupas
Często można spotkać się z twierdzeniem, że prawo hiszpańskie uznaje wtargnięcie do cudzej nieruchomości i zajęcie jej przez ocupas za legalne, o ile właściciel nie zorientuje się o tym fakcie i podejmie odpowiednich kroków w ciągu 24, 48 czy 72 godzin od wystąpienia zdarzenia.
Nic bardziej mylnego.
Zajęcie cudzej nieruchomości przez dzikiego lokatora jest przestępstwem penalizowanym w hiszpańskim kodeksie karnym (Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal). Jeżeli więc osoba wchodzi do cudzej nieruchomości bez tytułu prawnego wbrew woli właściciela i zajmuje ją, popełnia przestępstwo.
Prawo hiszpańskie rozróżnia przy tym dwa typy przestępstw – w zależności od tego, czy zajęta nieruchomość jest nieruchomością zamieszkałą czy pustostanem. Wiążą się one z odmiennymi karami oraz odmiennym procesem usunięcia dzikiego lokatora.
Nieruchomość zamieszkała
Nieruchomość zamieszkała, to każda nieruchomość służąca do zaspokajania czyichś potrzeb mieszkaniowych. Uwaga: nieruchomość stanowiąca drugi dom, dom wakacyjny, niestanowiąca głównego miejsca zamieszkania, zamieszkiwana okazjonalnie – również stanowi nieruchomość zamieszkałą. Nie ma znaczenia to, że nie stanowi ona głównego miejsca zamieszkania danej osoby. Jest to więc ten przypadek, który powinien interesować zagranicznego inwestora.
W przypadku zajęcia nieruchomości zamieszkałej, mamy do czynienia z przestępstwem naruszenia miru domowego z art. 202 hiszp.k.k., zgodnie z którym:
Osoba, która, nie mieszkając w danym miejscu, wejdzie do cudzego mieszkania lub pozostanie w nim wbrew woli mieszkańca, podlega karze pozbawienia wolności od sześciu miesięcy do dwóch lat. Jeśli czyn zostanie popełniony z użyciem przemocy lub zastraszenia, kara wynosi od jednego do czterech lat pozbawienia wolności.
W przypadku naruszenia miru domowego, osoby zajmujące nieruchomość powinny zostać natychmiast eksmitowane przez policję. Nie jest wymagana do tego zgoda sądu.
Wynika to z samej Konstytucji Hiszpanii, która stanowi, że mieszkanie jest nienaruszalne (art. 18 ust. 2). Przedstawicielom aparatu państwa nie wolno wchodzić do mieszkania ani dokonać jego przeszukania bez zgody właściciela lub decyzji sądu, z wyjątkiem przypadku popełnienia przestępstwa na gorącym uczynku. Takim zaś przestępstwem jest przestępstwo naruszenia miru domowego przez cały okres jego trwania (a więc od momentu zajęcia nieruchomości przez dzikiego lokatora, do momentu jej opuszczenia). Nie jest prawdą, że po upływie 24 lub 48 godzin przestępstwo naruszenia miru domowego “znika”. Przestępstwo trwa tak długo, jak długo osoby zajmujące mieszkają nielegalnie w nieruchomości i zgodnie z prawem policja ma prawo wejść do takiej nieruchomości i usunąć nielegalnych lokatorów bez wnioskowania o zgodę sądu. Taką praktykę potwierdzają chociażby dekret Prokuratora Generalnego Walencji oraz instrukcja Prokuratora Generalnego Balearów.
To oznaczałoby, że pozbycie się ocupas z mieszkania powinno być szybkie i proste – wbrew obiegowej opinii, nie musimy czekać latami na wyrok eksmisyjny sądu.
Czy jest w tym jakiś haczyk?
Wejście przez Policję do zamieszkałej nieruchomości w celu natychmiastowej eksmisji ocupas nie zawsze jest wykonalne. Aby to było możliwe, konieczne jest, aby zajęcie nieruchomości rzeczywiście miało cechy przestępstwa, co jednak albo nie zawsze ma miejsce albo nie zawsze będziemy w stanie to udowodnić. Jeżeli dziki lokator byłaby w stanie chociażby uprawdopodobnić, że zajmuje nieruchomość legalnie, konieczne byłoby przekazanie sprawy do sądu w celu zbadania sprawy.
Trzeba mieć na uwadze, że nie każdy właściciel, który zgłasza, że jego nieruchomość została zajęta, koniecznie mówi prawdę. Gdyby policja na każde takie zgłoszenie reagowała automatycznym wyważeniem drzwi i eksmisją, zapewne nieraz dochodziłoby do eksmisji osób, które zajmują nieruchomość zupełnie legalnie- np. na podstawie legalnie zawartej umowy najmu. Niewątpliwie znaleźliby się właściciele zainteresowani takim rozwiązaniem, zwłaszcza, że hiszpańskie prawo chroni (legalnych) lokatorów i takiego rzeczywiście niełatwo legalnie “się pozbyć” (o tym, czy warto wynająć nieruchomość długoterminowo dla celów mieszkaniowych w Hiszpanii, przeczytasz tutaj).
Niestety, może zdarzyć się również, że osoba zajmująca nieruchomość, aby udowodnić policji swój tytuł do nieruchomości, posłuży się sfałszowaną umową najmu czy rachunkiem za prąd wystawionym na jej nazwisko. W sytuacji, gdy policja otrzyma taki dokument, sprawa będzie musiała zostać przekazana do rozstrzygnięcia sądowi, który oceni ważność tych dokumentów. Z tego też powodu, niewątpliwie warto jest działać szybko, jeżeli już dowiemy się o zajęciu nieruchomości, aby dać ocupas jak najmniej czasu na przygotowanie takich “dowodów”.
Co zrobić, jeżeli staliśmy się ofiarami ocupas?
Gdyby to tak skrajnego przypadku doszło, aby pozbyć się nielegalnego lokatora, pozostaje droga sądowa. Eksmisji dochodzić można na dwa sposoby: w postępowaniu karnym lub cywilnym.
W przypadku przestępstwa naruszenia miru domowego, sensowniejszym rozwiązaniem wydaje się być proces karny. W postępowaniu karnym istnieje bowiem możliwość zastosowania środka zpobiegawczego w postaci eksmisji, co oznacza, że o ile w zawiadomieniu o możliwości popełnienia przestępstwa dostatecznie uprawdopodobnimy nielegalność działania ocupas, eksmisja mogłaby mieć miejsce jeszcze przed ostatecznym rozstrzygnięciem sądu w sprawie (art. 13 LEIM).
Nie ulega jednocześnie wątpliwości, że hiszpański system wymiaru sprawiedliwości nie działa w sposób szybki. Jak wiele innych krajów, Hiszpania boryka się z problemem braków kadrowych, co wpływa na szybkość działania sądów. Na rozpoznanie sprawy niejednokrotnie przychodzi czekać kilka lat.
Pustostan
Należy wskazać, że zajęcie pustostanu stanowi najczęstszą formę zjawiska nielegalnego nieruchomości. Mieszkania te zwykle należą do banków i funduszy inwestycyjnych (zostały przez nie przejęte po kryzysie w 2008 roku).
Jeżeli nieruchomość zajęta przez ocupas jest pustostanem, procedura eksmisji jest bardziej długotrwała. Wynika to głównie z faktu, że zajęcie nieruchomości będącej pustostanem stanowi przestępstwo mniejszej wagi (art. 245 ust. 2 k.k.), zagrożone grzywną. W przypadku takiego przestępstwa, w procesie karnym nie można zastosować środka zabezpieczającego w postaci eksmisji, co oznacza, że z eksmisją trzeba czekać aż do finalnego rozstrzygnięcia sprawy przez sąd. Z uwagi na to, że nieruchomość jest pusta, często wykrycie procederu następuje po długim czasie, dzięki czemu ocupas mają czas na zgromadzenie “dowodów” legalności swojego zamieszkania, na wypadek interwencji policji – co uniemożliwia szybką eksmisję.
Statystyki – nie taki diabeł straszny?
Wiemy już jak wygląda sytuacja prawna okupas i jakie mamy opcje w sytuacji, gdyby nasz apartament został zajęty przez takiego lokatora. Ale jakie właściwie jest prawdopodobieństwo, że w ogóle zostaniemy dotknięci tym problemem?
W 2017 roku, Instytut Cerdà, niezależna, prywatna instytucja badawcza opublikowała raport dotyczący zjawiska ocupas w Hiszpanii. Szacowano, że w tamtym czasie, w nielegalnie zajętych nieruchomościach na terenie Hiszpanii mieszkało ponad 87 500 rodzin (262 500 osób). Organizacja wskazuje, że w 2023 roku liczba ta wyniosła ok 100 000 rodzin.
Jak podkreśla Miguel Hernández, jeden z dyrektorów Instytutu, odpowiedzialny za badanie, zajmowane są jednak głównie pustostany należące do banków lub funduszy inwestycyjnych.
Według danych biura do spraw zajętych mieszkań w Madrycie z 2017 roku, większość zajętych mieszkań na terenie Comunidad de Madrid należało do banków (1 345), firm publicznych (1 253) i firm komercyjnych (709). Liczba zajętych mieszkań należących do osób prywatnych wyniosła 621 (około 16%). W całej wspólnocie było wówczas 2,9 miliona mieszkań; to znaczy, 0,14% było zajętych, a zajęte mieszkania należące do osób prywatnych stanowiły jedynie 0,02% całości.
Statystyki te potwierdza także sędzia z Barcelony, Francisco González Maíllo, którego wydział rozpatruje m.in. skargi dotyczące ocupas. Jak wskazuje, zajęcia nieruchomości mieszkalnych występują tylko wyjątkowo i w tych przypadkach są one jednoznacznie zakwalifikowane jako przestępstwo naruszenia miru domowego.
Zgodnie ze statystykami opublikowanymi przez Ministerstwo Spraw Wewnętrznych Hiszpanii, w 2023 roku miało miejsce 15 289 skarg dotyczących nielegalnego zajęcia nieruchomości. Oznacza to spadek liczby zgłoszeń o 8,8% w porównaniu do poprzedniego roku, w którym to odnotowano ich 16 765.
Analizując dane według poszczególnych regionów, w następujących regionach było ich więcej niż w roku ubiegłym: Asturia (29,4%), La Rioja (15,6%), Kantabria (14,5%), Wyspy Kanaryjskie (14,4%), Ceuta (12,5%), Euskadi (11,8%), Galicja (11,6%) i Aragonia (9%).
W następujących 10 regionach liczba skarg zmalała w stosunku do roku poprzedniego: Murcja (-31,5%), Nawarra (-26,5%), Wspólnota Walencka (-19,1%), Kastylia-La Mancha (-12%), Katalonia (-10,6%), Andaluzja (-7,2%), Kastylia i León (-5,3%), Baleary (-2,4%), Estremadura (-1,3%) i Madryt (-0,1%). W Melilli liczba zgłoszeń pozostała taka sama, wynosząc 11.
Katalonia pozostaje wspólnotą autonomiczną w Hiszpanii z najwyższym odsetkiem zajęć w kraju: 40,9%, o jeden punkt procentowy mniej niż w 2022 roku.
Jak wyjaśnia Ministerstwo Spraw Wewnętrznych, statystyki dotyczą zbiorczo nieruchomości zamieszkałych jak i pustostanów.
Z powyższych statystyk można wywnioskować, że zjawisko ocupas w Hiszpanii istnieje. Wydaje się jednak, że nie stanowi ono poważnego zagrożenia dla osób, które chcą kupić wakacyjny dom w Hiszpanii. Stanowi ono raczej marginalny problem w stosunku do liczby nieruchomości w ogólności – zwłaszcza, że dotyczy niemal wyłącznie pustostanów.
Oczywiście, może zdarzyć się, że będziemy mieli ogromnego pecha i nasza nieruchomość znajdzie w znikomym procencie nieruchomości mieszkalnych zajętych przez ocupas, którzy na dodatek będą w stanie uprawdopodobnić, że mają tytuł prawny do lokalu.
W jaki sposób zabezpieczyć się przed zjawiskiem ocupas?
Jako, że “lepiej zapobiegać niż leczyć”, warto jest zachować środki ostrożności i zabezpieczyć się przed tym zjawiskiem, np. poprzez:
- wybór odpowiedniej lokalizacji nieruchomości – nieruchomości nabywane przez cudzoziemców zwykle znajdują się na zamkniętych osiedlach, niejednokrotnie strzeżonych;
- zainstalowanie kamery i systemu alarmowego w nieruchomości,
- wynajmowanie nieruchomości w czasie nieobecności.
Pamiętajmy jednak, że istnieje wiele innych ryzyk prawnych związanych z zakupem nieruchomości w Hiszpanii, których wystąpienie jest dużo bardziej prawdopodobne. Rzadko jednak można o nich przeczytać. Dowiesz się o nich z mojego artykułu: 5 faktów o kupnie nieruchomości w Hiszpanii, o których nie dowiesz się od pośrednika.