Jak dobrze zainwestować w nieruchomość na Costa del Sol

Pośrednicy nieruchomości zachwalają, jak bardzo opłaca się inwestować w nieruchomości w Hiszpanii. Głównymi argumentami, które mają Cię do tego przekonać są słońce, plaża i wyluzowany styl życia Hiszpanów – tak różny od codzienności “zestresowanego Polaka”.

Zapraszają Cię na oglądanie pokazowej nieruchomości od dewelopera. Prezentują piękne, nowe mieszkania na wzgórzach Estepony, z wielkimi oknami, przestronnym tarasem, czterema basenami i widokiem na oddalone morze i Gibraltar. Ty masz wrażenie, że na tym tarasie dość mocno wieje – ale to przecież “tylko dziś taka wietrzna pogoda” – słyszysz z ust pośrednika.

Przekonują Cię, że już w momencie kupna zarobiłeś na transakcji 30% wartości nieruchomości, bo deweloper za moment podniesie ceny. Do tego, po zakończeniu budowy z łatwością wynajmiesz Twoją nieruchomość z zyskiem (tak jak wszyscy pozostali właściciele 200 apartamentów w tej samej okolicy). Z wymogów formalnych i kwestii istotnych – musisz tylko posiadać numer NIE. Cała reszta to bułka z masłem, włącznie z tym, że oczywiście uzyskasz kredyt na 70% ceny nieruchomości, płatnej w ramach drugiej transzy po ukończeniu inwestycji.

Wszystko pięknie, tylko czy to, co wszyscy próbują Ci sprzedać, rzeczywiście można nazwać dobrą inwestycją? To, że w Hiszpanii można świetnie zainwestować w nieruchomości i na nich zarabiać jest niewątpliwe. Trzeba tylko wiedzieć, jak to zrobić. W każdej inwestycji, niezależnie od tego, czy chodzi o akcje, czy nieruchomości, trzeba odróżnić prawdziwe okazje od przeciętnych ofert. Nie każda nieruchomość jest dobrą inwestycją, tak samo jak nie każda akcja przynosi zysk. Na każdym rynku trzeba umieć oddzielić ziarno od plew – i prawda jest taka, że plew jest zawsze więcej. Costa del Sol nie jest wyjątkiem. Wiele nieruchomości tutaj nie spełnia kryteriów dobrej inwestycji, ale jest też bardzo dużo perełek. Trzeba tylko wiedzieć, jak je znaleźć.

Wakacyjna nieruchomość w Hiszpanii dla siebie vs. Nieruchomość jako inwestycja

Jeżeli kupujesz nieruchomość w Hiszpanii wyłącznie dla siebie, po to, aby w niej mieszkać, spędzać wakacje, czy emeryturę, powinieneś kupić to, co Ci się po prostu podoba. Jeżeli podoba Ci się nowe budownictwo na wzgórzu z widokiem na morze, wspaniale! Będzie to na pewno dobry zakup i będziesz z radością spędzać czas w swoim nowym lokum.

Jeżeli jednak chcesz rzeczywiście zainwestować, a więc czerpać zyski i nie dopłacać do nieruchomości, powinieneś starannie przemyśleć wybór nieruchomości.

Inwestycję w nieruchomość można rozumieć na kilka sposobów:

Lokata kapitału

Kupując nieruchomość lokujesz kapitał w czymś, co zasadniczo utrzymuje wartość. Zgodnie z raportem Vivienda en Costa 2024, sporządzonym przez Tinsa, firmę specjalizujących się w wycenie, doradztwie nieruchomościowym i analizie danych, wartość nieruchomości w prowincji Malaga w gminach nadmorskich w ciągu ostatnich 5 lat wzrastała o 6,1% w skali roku.

Musisz jednak zdawać sobie sprawę z tego, że lokując kapitał w hiszpańskiej nieruchomości, ponosisz w związku z tym nie tylko koszty transakcyjne, ale również stałe koszty związane z posiadaniem nieruchomości i jej utrzymaniem. Koszty te nie są małe, szczególnie w porównaniu z Polską. Więcej na ten temat przeczytasz w moim artykule o kosztach związanych z posiadaniem nieruchomości w Hiszpanii. Idealnie byłoby więc, aby te koszty pokrywały się z zysków jakie nieruchomość będzie generować. Niestety, wbrew obiegowej opinii, nie każda nieruchomość na Costa del Sol dobrze się wynajmuje i generuje zysk. Wręcz przeciwnie, tylko starannie wyselekcjonowane nieruchomości spełniają te kryteria.

Flip na rynku pierwotnym

Drugą formą inwestycji, którą najczęściej do zakupu próbują skłonić Cię pośrednicy jest tzw. flip na rynku pierwotnym. Jest to strategia inwestycyjna, polegająca na zakupie nieruchomości bezpośrednio od dewelopera na etapie przedsprzedaży lub budowy, a następnie jej odsprzedaży z zyskiem przed odbiorem mieszkania (w ramach cesji) lub tuż po odbiorze mieszkania. Czy ta strategia jednak naprawdę działa w Hiszpanii?

Niewątpliwie, ceny nieruchomości oferowanych przez deweloperów w danym kompleksie rosną w miarę postępu budowy. Osoba, która kupiła nieruchomość na etapie przedsprzedaży z pewnością zapłaciła mniej niż ten, kto kupił na ostatnim etapie budowy, a różnice w cenie mogą sięgać nawet 30%. W tym sensie, czysto teoretycznie wydaje się, że skoro cena nieruchomości w tym kompleksie wzrosła, to już “zarobiłeś na nieruchomości“, bo posiadasz nieruchomość wartą o 30% więcej. Możesz więc zrobić cesję albo sprzedaż wykończony apartament 30% procent drożej. Dopóki jednak tej transakcji nie zrealizujesz, nie dowiesz się, czy zarobiłeś rzeczywiście, czy tylko na papierze. Dopóki nie sprzedaż nieruchomości, jest to czysta spekulacja.

Jeżeli trochę bliżej zapoznasz się z rynkiem nieruchomości w południowej Hiszpanii, zauważysz, że nowych inwestycji położonych wysoko w górach, daleko od morza, jest naprawdę bardzo dużo. Niewiele z nich ma w sobie coś unikalnego, czym mogłyby się wyróżniać. Wszyscy, którzy kupują mieszkania w nowym budownictwie, chcą kupić tanio od dewelopera i zarobić na tym spekulowanym wzroście wartości. Nie ma jednak żadnych danych potwierdzających, że nieruchomości te rzeczywiście sprzedają się po wyższych cenach na rynku wtórnym. Dane te będą dostępne za kilka lat, gdy ogrom tych nieruchomości trafi na rynek wtórny. Ponadto, na opłacalność samego flipa rzutują wysokie koszty transakcyjne, które na Costa del Sol wynoszą od 10 do 14% ceny nieruchomości. Nie wiadomo więc, czy ty na tym zarobisz. Z pewnością jednak zarobią na tym deweloper, hiszpański fiskus oraz Ci pośrednicy, dla których liczy się ich własny zysk, a nie Twoja dobra inwestycja.

Fix and flip

Jeszcze inną formą inwestycji jest tzw. “fix and flip”. Polega ona na zakupie nieruchomości po korzystnej, niższej cenie ze względu na jej stan, który wymaga remontu, następnie wyremontowaniu i tym samym podwyższeniu wartości, a następnie sprzedaży nieruchomości z zyskiem. Może to być ciekawa opcja dla tych, którzy znają się na fachu, są na miejscu w Hiszpanii i mogą osobiście zająć się takim projektem. Wadą tego modelu są wysokie koszty transakcyjne, które znacznie zmniejszają marzę, zaś na same koszty remontu nie można pozyskać kredytu.

Wynajem (długo, średnio, krótkoterminowy)

Ostatnią formą inwestycji jest zakup nieruchomości po to, aby generowała ona stabilny, pasywny dochód. Wówczas nie tylko lokujesz kapitał i możesz zarobić na wzroście jej wartości, ale nieruchomość przynosi przychody, które pokrywają twoje koszty stałe oraz przynoszą zysk.

Według oficjalnych statystyk prezentowanych przez hiszpański urząd statystyczny INE (Instituto Nacional de Estadística), w 2024 roku Hiszpanię odwiedziło prawie 94 miliony turystów, a więc o 10.1% więcej niż w roku poprzednim. Spośród nich, do Andaluzji przybyło 13,6 milionów osób, co placuje ją na czwartym miejscu za Katalonią, Balearami oraz Wyspami Kanaryjskimi.

Jednocześnie, Hiszpania dąży do ograniczenia liczby lokali na wynajem turystyczny, mając nadzieję, że podejmowane przez nich działania zwiększą dostępność lokali na ludności. Działania te widoczne są w Barcelonie, ale również w Walencji, Alicante, Maladze czy Fuengiroli, a więc w miejscowościach bardzo turystycznych.

Powyższe fakty pokazują, że popyt na mieszkania turystyczne wzrasta, zaś ich podaż będzie malała wskutek restrykcji i ograniczeń wprowadzanych przez rządzących. Jest to więc korzystna sytuacja dla inwestorów, którzy poszukują mieszkań pod wynajem turystyczny. Przed zakupem trzeba jednak upewnić się, że dane mieszkanie spełnia wszystkie wymogi prawne i techniczne, aby mogło być legalnie wynajmowane turystom oraz inwestować w gminach, w których polityka sprzyja tego rodzaju działalności. Podobnie jak przy fix and flip, możesz kupić nieruchomość po niższej cenie i wyremontować ją przed wynajmem, dzięki czemu jej wartość wzrośnie i będziesz mógł pobierać wyższy czynsz.

4 ogólne zasady przy zakupie nieruchomości inwestycyjnej w Hiszpanii

W zależności od rodzaju inwestycji, istnieje wiele szczegółowych kryteriów (lokalizacyjnych, prawnych, technicznych), którymi powinieneś się kierować przy wyborze odpowiedniej nieruchomości. Szczegółowo będę pisać o nich na blogu w kolejnych artykułach. Niewątpliwie jednak można wyróżnić 4 ogólne zasady, którymi powinieneś kierować się przy zakupie nieruchomości, która będzie dobrą inwestycją.

1. Wyłącz emocje, włącz rozsądek

Większość pośredników nieruchomości, chcąc przekonać Cię do zakupu, używa wyłącznie emocjonalnych argumentów. Jeżeli kupujesz nieruchomość wyłącznie dla siebie i nie myślisz o nieruchomości w kontekście inwestycji, możesz kierować się emocjami. Istotne jest bowiem wówczas to, co Tobie się podoba i odpowiada Twoim preferencjom. O gustach przecież się nie dyskutuje.

Jeżeli jednak chcesz dobrze zainwestować swoje pieniądze, powinieneś podejść do zakupu racjonalnie i oprzeć się na obiektywnych kryteriach i przesłankach – a więc na liczbach. Pięknie i nowocześnie wykończone apartamenty z widokiem na morze i kilkoma basenami wydają się być luksusem, który zawsze dobrze się sprzeda i świetnie wynajmie. Niestety jednak, często nieruchomość, która zwyczajnie Ci się podoba i spełnia Twoje kryteria lokalizacyjno-estetyczne, nie będzie nieruchomością z wysokim potencjałem jak chodzi o wynajem i generowanie zysków, a także o wzrost wartości.

2. Lokalizacja, dobra cena i długofalowość inwestycji – zastosuj 3 kluczowe komponenty dobrego zakupu inwestycyjnego

Jeżeli chcesz dobrze zainwestować w nieruchomość w Hiszpanii na Costa del Sol, przy wyborze nieruchomości musisz kierować się trzeba kluczowymi aspektami, wpływającymi na wartość Twojej inwestycji:

Lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja

Lokalizacja to kluczowa komponenta zakupu nieruchomości, która będzie stanowiła dobrą inwestycję. Musisz kupić nieruchomość w lokalizacji, która będzie atrakcyjna. Jak wszędzie bowiem, nieruchomości w dobrych lokalizacjach pierwsze się wynajmują i pierwsze się sprzedają. Czym jest atrakcyjna lokalizacja na Costa del Sol? Możesz dać się zwodzić opowieściom pośredników o tym, jak wspaniale jest usiąść na tarasie z widokiem (lub bez) w odległości 8 km od morza. Faktem jest jednak, że większość ludzi, którzy przybywają na Costa del Sol aby odpocząć, przyjeżdża tam dla morza i plaży. Wyobraź sobie, że planujesz 2-tygodniowe wakacje z Twoją czteroosobową rodziną na Costa del Sol. Jak wyobrażasz sobie taki pobyt? Standardowy turysta wyobraża go sobie w ten sposób, że wyjdzie ze swojego apartamentu z ręcznikiem plażowym i w klapkach, pokonując kilkaset metrów do plaży, na której będzie mógł odpocząć popijając Sangrię. Nie jest to wykonalne, jeżeli do tej plaży trzeba dojechać samochodem 8 km, mając nadzieję, że w sezonie znajdzie się przy niej miejsce parkingowe. Dodatkowo, z uwagi na górzysty teren na Costa del Sol, nieruchomość oddalona tylko kilkaset metrów od plaży może w rzeczywistości ulokowana tak wysoko, że nie będzie ona atrakcyjna dla turystów, co widać w recenzjach chociażby na Airbnb.

Wybór lokalizacji nie wpływa wyłącznie na same zyski z wynajmu. Nawet jeżeli nie zależy Ci na pasywnych dochodach, a więc na tym, czy Twoja nieruchomość będzie się dobrze wynajmować czy nie – sam potencjał wynajmu wpływa na jej wartość. Według danych statystycznych, wartość nieruchomości na Costa del Sol stabilnie rośnie. Niemniej jednak, w razie jakiegokolwiek kryzysu, zwykle nieruchomości w atrakcyjnej lokalizacji mimo wszystko stabilnie utrzymują wartość. Możesz porównać to do inwestycji w Centrum Warszawy i na jej obrzeżach, niezależnie od tego, ile dodatkowych udogodnień taka nieruchomość posiada (garaż, plac zabaw, rowerownia).

Cena

O ile na rynku pierwotnym ceny nieruchomości są ustalane przez dewelopera i nic z tym nie możesz zrobić, o tyle, na rynku wtórnym istnieje potencjał do negocjacji. Jest rzeczą oczywistą, że im lepszą cenę uda Ci się wynegocjować ze sprzedawcą, tym większa Twoja stopa zwrotu z inwestycji.

Długofalowość

Większość pośredników próbuje skusić Cię szybkim zarobkiem na spekulowanym wzroście wartości nieruchomości z rynku pierwotnego. Ta strategia jednak nie sprawdzi się w Hiszpanii, przy kosztach transakcyjnych sięgających 14% wartości nieruchomości i małym popytem na mieszkania z rynku wtórnego na osiedlach znacznie oddalonych od plaży. Jeżeli chcesz dobrze zainwestować, musisz myśleć w sposób długofalowy. Kupując nieruchomość w odpowiedniej lokalizacji, za dobrą cenę, jesteś w stanie zyskać na długofalowym wzroście wartości Twojej nieruchomości, który nie będzie napędzany sztuczną spekulacją, a racjonalnymi przesłankami stabilnego rynku nieruchomościowego.

3. Zrób kalkulację

Zanim zdecydujesz się na zakup nieruchomości, zapoznaj się dokładnie z kosztami, jakie wiąże się transakcja oraz samo posiadanie nieruchomości w Hiszpanii. Zrób kalkulację kosztów, która pomoże Ci oszacować stopę zwrotu Twojej inwestycji. Koszty transakcyjne na Costa del Sol sięgają od 10 do 14% ceny nieruchomości. Samo utrzymanie nieruchomości na Costa del Sol to koszt kilkudziesięciu złotych rocznie, w zależności od lokalizacji, wielkości nieruchomości i innych zmiennych. Więcej na ten temat przeczytasz tutaj.

Wbrew obiegowej opinii, prezentowanej przez większość pośredników nieruchomości, nie każda nieruchomość w Hiszpanii to złote runo. W przypadku wielu nieruchomości, szczególnie tych z rynku pierwotnego, Twoja stopa zwrotu będzie ujemna, a do nieruchomości będziesz musiał dopłacać.

Jeżeli chcesz skorzystać z naszego profesjonalnego kalkulatora ROI oraz dowiedzieć się, które nieruchomości na Costa del Sol mają potencjał inwestycyjny, napisz do nas!

4. Skorzystaj z kredytu

Kluczowym elementem dla Twojej stopy zwrotu na nieruchomości na Costa del Sol jest kredyt hipoteczny i powinieneś z niego skorzystać, nawet jeżeli dysponujesz gotówką na pokrycie całej ceny nieruchomości. Dlaczego? Angażując tylko część własnych środków możesz uzyskać większy wzrost procentowy na własnym kapitale.

Hiszpańskie banki udzielają kredytów obcokrajowcom z UE na nabycie nieruchomości w granicach 50-60%. Odsetki kredytu wynoszą obecnie ok 3,25%-3,5% rocznie. Okres kredytowania wynosi 15-20 lat.

Pamiętaj jednak, że kupując nieruchomość z rynku pierwotnego, o kredyt możesz postarać się dopiero wtedy, gdy nieruchomość zostanie ukończona. Wówczas bank ma możliwość wycenienia jej wartości. Hiszpańskie banki nie udzielają kredytów na nieruchomości w stanie deweloperskim podczas ich budowy. W momencie zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego nie możesz więc mieć pewności, że za dwa lub trzy lata (w zależności od terminu oddania inwestycji) ten kredyt zostanie Ci przyznany. Istnieje też niewielkie prawdopodobieństwo, że uzyskasz kredyt w wysokości 70% (zwykle tyle wynosi ostatnia transza płatności za nieruchomość w stanie deweloperskim).

Po drugie, hiszpańskie banki nie udzielają kredytów hipotecznych zagranicznym spółkom. Jeżeli chcesz kupić mieszkanie na swoją polską spółkę i sfinansować ją kredytem, nie będzie to możliwe. Musiałbyś najpierw założyć hiszpańską spółkę córkę – wówczas taka spółka może starać się o kredyt w hiszpańskim banku. Jest to jednak dodatkowy koszt, który wpłynie na Twoją kalkulację ROI.

Jeżeli chcesz dobrze zainwestować w nieruchomość w Hiszpanii – napisz do nas. Pomożemy Ci znaleźć nieruchomość, która spełni kryteria dobrej inwestycji. Więcej o naszym procesie przeczytasz tutaj.