Brzmi prowokacyjnie? Doskonale! Chciałabym Ci dziś pokazać, dlaczego zakup mieszkania w Hiszpanii za gotówkę może nie być najlepszym wyborem – zwłaszcza jeśli zależy Ci na rozsądnej inwestycji w okolicach słonecznego wybrzeża.

Jesteśmy polską agencją nieruchomości działającą na Costa del Sol i specjalizujemy się w nieruchomościach pod inwestycję, które generują pasywny dochód z wynajmu. W tym artykule dowiesz się, dlaczego finansowanie zakupu nieruchomości w Hiszpanii za pomocą kredytu bankowego bywa znacznie korzystniejsze niż wykładanie całej gotówki.

Co się zmieniło w Polsce?

Jeszcze kilka lat temu zakup mieszkania na kredyt w Polsce był bardziej dostępny, a oprocentowanie utrzymywało się na niskim poziomie (choć wciąż nie tak niskim jak w strefie Euro). Jednak obecnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce wynosi około 8%, co sprawia, że zakup mieszkania na kredyt przestał być tak atrakcyjny. Wiele osób, które chciałyby zainwestować w nieruchomość, rezygnuje z kredytu i decyduje się na zakup za gotówkę.

Czy jednak musisz zamrażać cały swój kapitał? Może się przecież okazać, że da się go wykorzystać inaczej i osiągnąć wyższą stopę zwrotu. Właśnie dlatego warto spojrzeć na rynek hiszpański, gdzie panują zupełnie inne warunki kredytowe.

Nie warto pochopnie zamykać się na kredyt, skoro możesz skorzystać z lepszych rozwiązań dostępnych w Hiszpanii!

Kredyt w Hiszpanii – czy Polak może go dostać?

Wbrew pozorom, tak. Hiszpańskie banki udzielają kredytów hipotecznych cudzoziemcom – w tym Polakom – którzy chcą nabyć nieruchomość na terenie Hiszpanii. Istotne jest jednak to, że kredyt przysługuje tylko osobom fizycznym. Jeżeli planujesz zakup na swoją polską spółkę, niestety kredytu nie uzyskasz. Pozostaje wtedy opcja założenia tzw. spółki-córki w Hiszpanii, co niestety generuje dodatkowe koszty i formalności, mogące obniżyć opłacalność inwestycji.

Chcesz wiedzieć, czy kwalifikujesz się na hiszpański kredyt?Porozmawiaj z nami, aby zweryfikować, jak działa kredyt w Hiszpanii!

Dlaczego zakup na kredyt może być korzystniejszy?

Zakup nieruchomości z wykorzystaniem kredytu to często doskonała strategia. Kluczem jest tzw. efekt dźwigni – możliwość inwestowania większego kapitału niż ten, którym faktycznie dysponujemy:

Lepsza stopa zwrotu Efekt dźwigni powoduje, że przy niedużym wkładzie własnym możesz czerpać znacznie większe zyski, jeżeli wartość nieruchomości wzrośnie. Zamiast inwestować wyłącznie własne środki, posiłkujesz się kredytem.
Większa liczba nieruchomości Zamiast wydawać całą gotówkę na jedną nieruchomość, możesz kupić dwie (albo nawet trzy mniejsze), korzystając z finansowania. W efekcie Twoje portfolio jest dużo szersze – i różnorodne.
Niższe odsetki niż w Polsce Obecne stopy procentowe w Hiszpanii są bardziej przyjazne niż te, które widzimy w polskich bankach (rzędu 3,25–3,5% zamiast około 8% w Polsce). Nawet jeśli uwzględnimy koszty uruchomienia kredytu, różnica w wysokości rat pozostaje znacząca na korzyść hiszpańskiej oferty.

Oczywiście każdy kredyt trzeba spłacić, a ideałem jest tak dobrać nieruchomość, by wpływy z wynajmu nie tylko pokrywały odsetki, lecz także regularnie zasilały Twój portfel. W tym właśnie możemy Ci pomóc – wyszukujemy oferty z potencjałem inwestycyjnym na wynajem i dogłębnie je weryfikujemy.

Masz wątpliwości, czy dana nieruchomość przyniesie zysk? Porozmawiaj z nami, aby ustalić kryteria dobrej inwestycji dla Ciebie.

Jakie warunki oferują banki w Hiszpanii?

Nie ma co lukrować rzeczywistości – banki w Hiszpanii bywają ostrożne wobec cudzoziemców. Choć oficjalnie mówi się o możliwości uzyskania kredytu do 70% wartości nieruchomości, w praktyce najczęściej jest to około 50–60%. Inne istotne kwestie to:

Kredyt dotyczy jedynie ceny nieruchomości. Nie otrzymasz środków na remont, wykończenie czy koszty transakcyjne.
Oprocentowanie obecnie wynosi ok. 3,25–3,5%.
Okres kredytowania to zwykle 15–20 lat.
Spółki a kredyt – hiszpański bank nie udzieli kredytu polskiej spółce. Jeśli jednak powołasz spółkę-córkę w Hiszpanii, teoretycznie możesz skorzystać z finansowania, lecz to generuje wyższe koszty utrzymania i pogarsza stopę zwrotu. Jeżeli chcesz zainwestować w większe portfolio nieruchomości za pośrednictwem spółki, w tym miejscu dowiesz się o dostępnych możliwościach i strategiach prawno-podatkowych na rynku hiszpańskim.

Dodatkowe koszty przy kredycie

Kredyt w Hiszpanii, oprócz odsetek i rat, niesie za sobą koszty początkowe, które trzeba uwzględnić w ostatecznej kalkulacji. Oto najważniejsze:

Opłata bankowa za uruchomienie kredytu – zwykle wynosi ok. 1,5% kwoty kredytu i ponosisz ją jako kupujący.
Koszt wyceny nieruchomości – przeważnie ok. 600 EUR, również po Twojej stronie. Bank musi sprawdzić, czy wskazana kwota kredytu odpowiada rzeczywistej wartości nieruchomości.
Podatek od czynności cywilnoprawnych (ok. 2,35% kwoty kredytu) – formalnie płacony przez bank, ale finalnie odczuwasz go w odsetkach.
Opłaty notarialne, prawne i rejestracyjne – także leżą po stronie banku, jednak podobnie jak punkt poprzedni, są ujęte w koszty kredytu i przekładają się na wysokość Twoich rat.

Te wszystkie elementy powodują, że całkowity koszt zakupu nieruchomości na kredyt będzie wyższy niż przy zakupie za gotówkę. Jednak jeśli weźmiemy pod uwagę efekt dźwigni finansowej, możliwości skorzystania z relatywnie niskich stóp procentowych i skonfrontujemy to z aktualną sytuacją w Polsce, kredyt w Hiszpanii wciąż może być znacznie bardziej opłacalną opcją inwestycyjną.

Masz już swoją upatrzoną nieruchomość u innego pośrednika i zastanawiasz się nad kredytem? Porozmawiaj z nami, aby zweryfikować nieruchomość innego pośrednika i sprawdzić, czy to dobra inwestycja!

Kredyt samodzielnie czy z pomocą pośrednika?

Istnieją dwie główne drogi pozyskania finansowania:

Bezpośrednio w banku – wystarczy udać się do oddziału i rozpocząć procedurę weryfikacyjną.
Poprzez pośredników kredytowych – firmy, które za prowizję (zwykle ok. 1% kwoty kredytu) negocjują z bankiem w Twoim imieniu.

Największym atutem pośredników jest możliwość uzyskania tzw. wstępnej decyzji kredytowej (często określanej jako pre-approval) bez konieczności podpisywania umowy rezerwacyjnej na konkretną nieruchomość. Dzieje się tak, ponieważ większość banków w Hiszpanii nie przeprowadza szczegółowej analizy zdolności kredytowej, dopóki nie pokażesz im umowy rezerwacyjnej (co wiąże się z wpłatą bezzwrotnej zaliczki, często w wysokości nawet 6000 EUR). W praktyce oznacza to, że podpisując umowę rezerwacyjną musisz zapłacić – i narażasz się na ryzyko utraty zaliczki jeśli okaże się, że bank nie udzieli Ci kredytu na warunkach, których oczekujesz.

Dzięki pośrednikom możesz zawczasu ustalić szacunkową zdolność kredytową i otrzymać wstępną ofertę, co pozwala szybko reagować na okazje rynkowe i uniknąć sytuacji, w której wpłacasz bezzwrotną zaliczkę, nie mając pewności, czy bank w ogóle sfinansuje Twój zakup. W Hiszpanii ma to ogromne znaczenie, zwłaszcza na rynku wtórnym, gdzie sprzedający oczekują zdecydowanych i przygotowanych kupujących.

Pamiętaj: Czas to pieniądz. Jeśli możesz natychmiast potwierdzić sprzedającemu, że otrzymasz kredyt, Twoja oferta będzie bardziej konkurencyjna!

Kupno nieruchomości w stanie deweloperskim – niepewność na rynku pierwotnym

W Hiszpanii istnieje także istotna różnica w przypadku zakupu nieruchomości w stanie deweloperskim. Kredyt można uzyskać dopiero wtedy, gdy inwestycja jest już ukończona i ma wydane pozwolenie na użytkowanie. Jeśli podpisałeś umowę deweloperską wcześniej (na przykład na kilka lat przed planowanym ukończeniem projektu), to do chwili przekazania kluczy i podpisania aktu przeniesienia własności wciąż nie masz stuprocentowej pewności, że bank przyzna Ci finansowanie.

Oznacza to, że kupno na kredyt na rynku pierwotnym wiąże się z pewną dozą niepewności: jeśli bank ostatecznie odmówi kredytu przy podpisaniu aktu, możesz stracić już wpłacone środki. Taka sytuacja może być dużym obciążeniem finansowym.

Teoretycznie możesz zwrócić się do pośrednika kredytowego, aby uzyskał dla Ciebie wstępną decyzję kredytową, dzięki czemu dowiesz się, jak aktualnie bank ocenia Twoją zdolność. Jednak musisz mieć na uwadze, że taka wstępna decyzja (czyli po prostu oferta kredytu) obowiązuje zazwyczaj przez ok. 2 miesiące. Jeśli Twoja inwestycja zostanie ukończona za kilka lat, nie będziesz mógł tej oferty „zamrozić” na dłuższy okres. Jednocześnie, nawet jeżeli finalnie z niej nie skorzystasz, doradcy kredytowemu i tak trzeba zapłacić za samo uzyskanie oferty (zwykle ok. 1% wartości kredytu).

Właśnie dlatego, jeżeli planujesz zakup nieruchomości deweloperskiej w Hiszpanii z pomocą kredytu, warto szczegółowo przeanalizować terminy i warunki umowy, a także poznać realne szanse na finalne sfinansowanie Twojego zakupu.

Obawiasz się, że nie dostaniesz kredytu na nieruchomość w stanie deweloperskim? Porozmawiaj z nami – pomożemy ocenić Twoją sytuację i doradzimy, czy warto rozważyć zakup na rynku wtórnym.

Podsumowanie

Podsumowując – choć sytuacja kredytowa w Polsce nie sprzyja obecnie opłacalnym inwestycjom, w Hiszpanii wygląda to zdecydowanie lepiej. Nawet jeśli oprocentowanie rzędu 3,25–3,5% wciąż wydaje się wyższe niż to, do czego przyzwyczaiły nas niskie stopy procentowe sprzed lat, to jednak jest ono o wiele korzystniejsze niż 8% w Polsce. Dodatkowo zyskujesz efekt dźwigni finansowej, który pozwala kupować więcej nieruchomości i uzyskiwać wyższą stopę zwrotu – pod warunkiem, że nieruchomość jest odpowiednio wyselekcjonowana, a potencjał wynajmu pokrywa raty kredytowe.

Oczywiście trzeba uwzględnić dodatkowe koszty i formalności, ale jeśli wybierzesz sprawdzoną nieruchomość i dobrze skalkulujesz wydatki na start, taka inwestycja może stać się świetnym źródłem dochodu pasywnego z wynajmu. Nasza rola polega na tym, by Cię w tym procesie wesprzeć – od wybrania rentownej nieruchomości, przez weryfikację rynku, aż po pomoc w formalnościach i kontakcie z bankiem.

Zastanawiasz się, jak zacząć?
Porozmawiaj z nami – pomożemy Ci wybrać rentowną nieruchomość na Costa del Sol, ustalić kluczowe kryteria inwestycyjne oraz wyjaśnimy, jak działa kredyt w Hiszpanii.

Zachęcam do kontaktu, bo może się okazać, że ta forma finansowania – w obliczu obecnej sytuacji na polskim rynku – będzie strzałem w dziesiątkę dla Twoich planów. Masz dodatkowe pytania? Z chęcią doradzimy, jak skutecznie zainwestować, żeby Twój kapitał pracował i przynosił regularne dochody z wynajmu, a Ty cieszył się słońcem i urokami hiszpańskiego wybrzeża.

Porozmawiaj z nami, aby zweryfikować nieruchomość innego pośrednika lub dowiedzieć się więcej o całym procesie – jesteśmy tutaj, by pomóc Ci w maksymalnym wykorzystaniu szans, jakie daje rynek nieruchomości w Hiszpanii. Nie zamrażaj całej gotówki – pozwól, by część Twoich rat opłacali wynajmujący!

NIE KUPUJ mieszkania w Hiszpanii ZA GOTÓWKĘ!