Zastanawiasz się, z jakimi podatkami i kosztami wiąże się posiadanie i wynajem nieruchomości w Hiszpanii? Koniecznie przeczytaj! Na końcu artykułu znajdziesz przykładowe wyliczenie kosztów dla nieruchomości na Costa del Sol.

1. Podatek od nieruchomości (Impuesto sobre bienes inmuebles, IBI)

Jako właściciel nieruchomości, zobowiązany jesteś do uiszczania podatku od nieruchomości (IBI). Jest to podatek pobierany przez gminy. Podatek ten płatny jest raz w roku, przy czym konkretny termin płatności zależny jest od regulacji obowiązującej w danej gminie. Każdy właściciel co roku otrzymuje od urzędu podatkowego informację dotyczącą wysokości należnego podatku na dany rok.

Podatek katastralny

Warto zwrócić uwagę, że hiszpański podatek od nieruchomości jest podatkiem katastralnym. Jego wysokość uzależniona jest więc od wartości katastralnej nieruchomości. Wartość katastralna to administracyjna wartość nieruchomości, uzależniona m.in. lokalizacji nieruchomości, wartości gruntu, rodzaju zabudowań, wartości zabudowy, wiek nieruchomości.

Zgodnie z ustawą o katastrze nieruchomości, zbiorowa rewizja wartości katastralnych nieruchomości powinna odbywać się nie rzadziej niż co 10 lat. Praktyka pokazuje jednak, że rewizje te odbywają się o wiele rzadziej, gdyż jest to niezwykle kosztowny i czasochłonny proces.

Nie oznacza to jednak, że wartości katastralne pozostają niezmienne. Dekretem królewskim 27/2018 (Real Decreto-ley 27/2018) wprowadzono bowiem mechanizm, który ma pozwolić na dokonywanie regularnych aktualizacji wartości katastralnych w uproszczony sposób, aby na bieżąco dostosowywać wartość katastralną do dynamicznie zmieniającej się wartości rynkowej. Przewiduje on możliwość zastosowania współczynników korekcyjnych (coeficientes de actualización). Stosowanie współczynników zależy od roku ostatniej zbiorowej rewizji katastralnej w danej gminie.

Jak to działa w praktyce?

Co roku, w ustawie budżetowej publikowane są współczynniki korekcyjne na dany rok. Im starsza nieruchomość, tym wyższy współczynnik korekcyjny. Po publikacji współczynników gminy mogą je zastosować do wszystkich lub wybranych nieruchomości w swoim rejestrze katastralnym.

Na stronie internetowej Generalnej Dyrekcji Katastru możesz zweryfikować kiedy ostatnio gmina położenia Twojej nieruchomości zastosowała współczynnik korekcyjny oraz kiedy miała miejsce ostatnia zbiorowa rewizja wartości katastralnych.

Przykładowo, w Marbelli ostatnia rewizja miała miejsce w 2012 roku, zaś ostatni raz współczynnik korekcyjny dla nieruchomości miejskich został zastosowany w 2018 roku.

Jak ma się wartość katastralna do wartości rynkowej?

Wartość katastralna stanowi zazwyczaj około 50% wartości rynkowej nieruchomości. Im dawniej przeprowadzona została zbiorowa rewizja wartości katastralnej oraz brak było zastosowania współczynników korekcyjnych, tym bardziej wartość ta odbiegać będzie od wartości rynkowej. Warto więc na etapie kupna nieruchomości zweryfikować, kiedy miała miejsce ostatnia korekta wartości katastralnej dla nabywanej nieruchomości. Jeżeli miało to miejsce wiele lat temu można spodziewać się, że wartość ta niedługo wzrośnie. Tym samym, wzrosną też opłaty z tytułu podatków uzależnionych od tej wartości.

Gdzie możesz sprawdzić wartość katastralną Twojej nieruchomości?

Aktualną wartość katastralną nieruchomości w Hiszpanii możesz sprawdzić online za pośrednictwem oficjalnej strony internetowej Catastro. Możesz też ubiegać się o wydanie przez urząd certyfikatu katastralnego dla nieruchomości. Informację tę możesz też odczytać z rachunków podatkowych (np. IBI).

Stawki IBI

Stawki podatku od nieruchomości określane są przez gminy w przedziałach określonych w ustawie Ley Reguladora de las Haciendas Locales 39/1988. Minimalna stawka podatku dla nieruchomości miejskich wynosi 0,4%, zaś maksymalna uzależniona jest od populacji gminy i wynosi 1,1%.

Przykładowo, w Marbelli w 2024 stawka podatku IBI wynosiła 0,65% wartości katastralnej nieruchomości. W Esteponie – 0,662%.

W jaki sposób płaci się IBI?

Podatek od nieruchomości można opłacić na kilka sposobów. Płatności można dokonać osobiście w banku, gdzie wystarczy podać numer referencyjny widoczny na rachunku. Zapłacić można także online, korzystając ze strony internetowej lokalnego urzędu gminy (Ayuntamiento). Inną metodą jest ustanowienie polecenia zapłaty w Urzędzie Gminy (domiciliación bancaria), co pozwala automatyczne pobieranie należności z konta, często z dodatkowymi zniżkami. W tym celu konieczne jest jednak posiadanie konta w hiszpańskim banku. Alternatywnie, płatności można dokonać osobiście w urzędzie gminy, gdzie akceptowane są zarówno karty, jak i gotówka.

2. Podatek dochodowy – nie tylko wtedy, gdy osiągasz dochód!

Kolejnym podatkiem, z jakim musisz się liczyć jest podatek dochodowy. Być może pomyślisz, że jeżeli nie osiągasz w ogóle dochodu z nieruchomości w Hiszpanii, to ten akapit Ciebie nie dotyczy. W Hiszpanii funkcjonuje bowiem podatek dochodowy od tzw. “dochodu przypisanego” za okres, w którym korzystasz z własnej nieruchomości prywatnie. Brzmi dziwnie? Koniecznie przeczytaj dalszą część artykułu.

Gdzie opodatkowany jest dochód z nieruchomości położonej w Hiszpanii?

Najpierw zastanówmy się, gdzie właściwie opodatkowany jest dochód z nieruchomości w Hiszpanii. Odpowiedź na to pytanie zależy od tego, czy jesteś polskim czy też hiszpańskim rezydentem podatkowym.

Czym jest rezydencja podatkowa? Zgodnie z ustawą o PIT, jest to miejsce zamieszkania dla celów podatkowych. Osoba mająca miejsce zamieszkania dla celów podatkowych na terytorium Polski to osoba fizyczna, która:

• posiada w Polsce centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub
• przebywa na terytorium Polski dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.

W uproszczeniu przyjmijmy, że jeżeli kupiłeś nieruchomość w Hiszpanii, ale wciąż na stałe mieszkasz w Polsce, to jesteś polskim rezydentem podatkowym. Jeżeli jednak wyprowadziłeś się na stałe do Hiszpanii, jesteś rezydentem podatkowym Hiszpanii.

Rezydent podatkowy Hiszpanii

W przypadku rezydentów Hiszpanii, sprawa jest dość prosta – dochód z nieruchomości opodatkowany jest wyłącznie w Hiszpanii na zasadach określonych przez hiszpańskie prawo krajowe.

Polski rezydent podatkowy

Jeżeli jednak jesteś polskim rezydentem podatkowym, wówczas podlegasz w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Co to oznacza? Masz obowiązek rozliczać się w Polsce z dochodów uzyskiwanych na całym świecie, w tym dochodów z nieruchomości. Z kolei w krajach, w których nie masz rezydencji podatkowej, masz obowiązek rozliczać się z podatku od dochodów osiąganych na terytorium tego kraju (tzw. ograniczony obowiązek podatkowy).

Dokładnie z taką sytuacją mamy do czynienia, gdy polski rezydent podatkowy posiada nieruchomość w Hiszpanii i osiąga z tej nieruchomości dochody (np. z wynajmu). Wówczas, dochody te powinny zostać opodatkowane w Polsce (nieograniczony obowiązek podatkowy, miejsce rezydencji) i w Hiszpanii (ograniczony obowiązek podatkowy, miejsce uzyskiwania dochodów).

Czy to oznacza, że zapłacisz podwójny podatek tj. hiszpański oraz polski?

Niekoniecznie. Zapobiec temu mają umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania (tzw. UPO). UPO to umowa międzynarodowa zawierana pomiędzy dwoma krajami, mająca na celu zapobieganie dwukrotnemu opodatkowaniu tego samego dochodu przez oba państwa.

Z dalszej części artykułu dowiesz się, jaki podatek musisz zapłacić w Hiszpanii oraz w Polsce, biorąc pod uwagę szczegółową analizę UPO pomiędzy Polską a Hiszpanią.

A. Opodatkowanie dochodu w Hiszpanii

Podatek w przypadku nierezydentów (IRNR)

W pierwszej kolejności przyjrzyjmy się temu, jak opodatkowany jest w Hiszpanii dochód z nieruchomości osiągany przez nierezydenta. Kwestie te reguluje ustawa **o podatku dochodowym od osób niebędących rezydentami (IRNR).**

1. Opodatkowanie dochodu rzeczywistego

Podatek dochodowy musisz zapłacić, po pierwsze w sytuacji, gdy osiągasz rzeczywisty dochód z nieruchomości, a więc np. wynajmujesz nieruchomość czy to na cele turystyczne, czy też oddajesz w używanie średnio lub długoterminowo.

Stawka podatku dochodowego wynosi 19% dochodu pomniejszonego o koszty uzyskania przychodu. Dochód stanowi pełna kwota otrzymana od najemcy, z wyłączeniem podatku VAT. Jako koszt uzyskania przychodu kwalifikowane są wydatki bezpośrednio związane z dochodem uzyskanym w Hiszpanii i że mają bezpośredni i nierozłączny związek ekonomiczny z działalnością prowadzoną w Hiszpanii.

1. Opodatkowanie dochodu przypisanego

Co zaskakujące, podatek dochodowy w Hiszpanii musisz zapłacić również wtedy, gdy nie osiągasz z nieruchomości żadnych dochodów – a więc gdy stoi ona pusta (np. przez okres w roku, w którym nie jest wynajmowana) albo gdy korzystasz z niej do celów prywatnych (sam w niej przebywasz, oddajesz bezpłatnie do korzystania innym osobom).

Podatek ten naliczany jest wówczas od tzw. dochodu przypisanego. Wysokość dochodu przypisanego do opodatkowania wynosi 1,1% dla nieruchomości, których wartość katastralna była aktualizowana w ciągu ostatnich 10 lat i 2% wartości katastralnej nieruchomości – w przypadku pozostałych nieruchomości. Stawka podatku podobnie jak przy dochodach rzeczywistych wynosi 19%.

Przykład:

Jesteś właścicielem mieszkania położonego w Esteponie. Przez 6 miesięcy w roku wynajmujesz mieszkanie turystom i osiągasz z tego tytułu dochód oraz ponosisz nakłady na nieruchomość. Przez pozostałe 6 miesięcy korzystasz z nieruchomości prywatnie. W takim przypadku, za 6 miesięcy wynajmu masz obowiązek zapłacić podatek dochodowy według stawki 19% od rzeczywiście osiągniętego dochodu. W takich przypadkach należy pamiętać, że odliczalne koszty mogą być przypisane jedynie do dni, w których nieruchomość była wynajmowana. Jeśli nieruchomość jest wynajmowana tylko przez połowę roku, wówczas również jedynie połowa kosztów może zostać odliczona proporcjonalnie. Za dalsze 6 miesięcy użytku własnego, masz obowiązek zapłacić podatek od dochodu przypisanego proporcjonalnie do czasu jego trwania.

Opodatkowanie dochodu przypisanego na ww. zasadach występuje wyłącznie w sytuacji, gdy właścicielem nieruchomości jest osoba fizyczna. Prawo hiszpańskie nie przewiduje takiej konstrukcji, gdy właścicielem jest osoba prawna (np. polska spółka z o.o.). Niemniej jednak, jeśli kupujesz nieruchomość na spółkę z zamysłem, by używać jej do celów prywatnych, musisz zachować szczególną ostrożność. W Hiszpanii organy podatkowe mogą traktować korzystanie z nieruchomości przez wspólnika na cele prywatne jako sytuację, w której spółka powinna rozpoznać dochód na podstawie rynkowej wartości czynszu. Spółka, jak podmiot gospodarczy, powinna dążyć do osiągania zysku. Z kolei po stronie wspólnika występuje ryzyko uzyskania nieodpłatnego świadczenia do opodatkowania w Polsce. Dodatkowo, organy podatkowe mogą kwestionować rozpoznanie wydatków związanych z nieruchomością jako kosztów uzyskania przychodu, jako niezwiązanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Dalej, dochodu takiego nie rozpoznaje się, gdy nieruchomość stanowi główne miejsce zamieszkania właściciela. Niemniej jednak, w przypadku nierezydenta raczej nie będziemy mieli z taką sytuacją do czynienia. Gdyby bowiem nieruchomość stanowiła główne miejsce zamieszkania, osoba ta byłaby z dużym prawdopodobieństwem rezydentem podatkowym Hiszpanii.

Jeżeli jesteś zainteresowany tematem zakupu nieruchomości w Hiszpanii przez spółkę (polską lub hiszpańską), już niedługo na moim blogu pojawi się artykuł na ten temat.

Podatek w przypadku rezydentów (IRPF)

W przypadku rezydentów podatkowych sam schemat opodatkowania wygląda bardzo podobnie. Opodatkowany jest zarówno dochód rzeczywisty jak i dochód przypisany (o ile nieruchomość nie stanowi głównego miejsca zamieszkania osoby). Różne są jednak stawki podatku (stawka progresywna od 19% do 47% w zależności od wysokości osiąganego dochodu).

B. Opodatkowanie dochodu w Polsce

Metody unikania podwójnego opodatkowania

Zasadniczo, istnieją dwie metody unikania podwójnego opodatkowania:

• metoda wyłączenia z progresją
• metoda proporcjonalnego odliczenia.

To, która metoda ma zastosowanie, zależy od treści UPO zawartej z danym krajem. Wiele umów zawartych przez Polskę dodatkowo została zmodyfikowana poprzez wejście w życie konwencji MLI. Wskutek wejścia w życie tej konwencji, z większością krajów, w tym z Hiszpanią (od roku 2023), obowiązuje metoda proporcjonalnego odliczenia.

Jak działa metoda proporcjonalnego odliczenia?

Zgodnie z metodą proporcjonalnego odliczenia, dochód z nieruchomości osiągany w Hiszpanii podlega opodatkowaniu zarówno w Hiszpanii jak i w Polsce. Od podatku naliczonego w Polsce od łącznych przychodów z nieruchomości odliczamy podatek zapłacony w Hiszpanii, przy czym odliczenie możliwe jest tylko do wysokości podatku przypadającego proporcjonalnie na przychód osiągnięty w Hiszpanii.

Przykład 1 – osoba fizyczna

Dochód osiągnięty w Hiszpanii: 100.000 złotych

Stawka podatku w Hiszpanii: 19%

Podatek należny w Hiszpanii: 19.000 złotych

---

Dochód z nieruchomości w Polsce: 50.000 złotych

Stawka podatku w Polsce: 8,5% do 100.000 złotych i 12,5% od nadwyżki ponad 100.000 złotych

Dochód do opodatkowania w Polsce: 100.000 + 50.000 = 150.000 złotych

Podatek w Polsce: 8,5% x 100.000 + 12,5% x 50.000 = 14750 złotych

Wysokość odliczenia: 100.000 / 150.000 x 14750 = 9833,33 złotych

---

Podatek należny w Polsce: 14750 – 9833,33 = 4916,67 złotych

Jak widać z powyższej kalkulacji, nie odliczysz w pełni podatku zapłaconego za granicą.

Zauważ, że nawet jeżeli w Polsce nie osiągasz przychodów z nieruchomości (twój jedyny przychód z nieruchomości to przychód hiszpański), masz obowiązek wpłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w Polsce i złożyć deklarację PIT 28 od przychodów osiąganych w Hiszpanii.

3. Podatek od majątku (Impuesto sobre el Patrimonio)

Podatek od bogactwa

Podatek od majątku to podatek nakładany na wartość netto aktywów osoby fizycznej. Pod uwagę bierze się aktywa netto, czyli wartość wszystkich posiadanych aktywów po odjęciu zobowiązań (np. kredytów hipotecznych). Podatek ten jest podatkiem krajowym, jednak jego pobór został przekazany przekazany do kompetencji regionów autonomicznych. Regiony te mają pewną autonomię w zakresie kształtowania zasad podatkowych, np. ustalają stawkę podatku oraz decydują o ulgach i zwolnieniach. Dlatego zasady opodatkowania mogą różnić się w zależności regionu.

W przypadku rezydentów podatkowych Hiszpanii, opodatkowaniu podlega cały majątek osoby fizycznej, niezależnie od miejsca jego położenia. W przypadku nierezydentów, opodatkowana jest wartość majątku osoby fizycznej zlokalizowana w Hiszpanii. Stąd właśnie, nawet jeżeli jesteś polskim rezydentem podatkowym, ale posiadasz nieruchomość w Hiszpanii, możesz być zobowiązany do zapłaty tego właśnie podatku od wartości Twojej hiszpańskiej nieruchomości.

Kwota wolna

Prawo na poziomie krajowym przewiduje kwotę wolną od tego podatku w wysokości 700 000 euro, z dodatkowym zwolnieniem w wysokości 300 000 euro na główną nieruchomość (dom, w którym się mieszka). Jeżeli więc wartość Twojej nieruchomości nie przekracza 700.000 euro, nie będziesz podlegał temu podatkowi.

Dodatkowo, niektóre regiony autonomiczne przewidują dodatkowe ulgi i zwolnienia. Przykładowo, w Andaluzji i Madrycie ulga wynosi 100%, w związku z czym podatku tego nie płaci się w ogóle.

Podatek solidarnościowy od wielkich fortun (Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas)

W zamian za to, wprowadzony został na poziomie krajowym tzw. tymczasowy podatek solidarnościowy od wielkich fortun. W regionach, w których wprowadzono ulgę w podatku od majątku, osoby fizyczne mają obowiązek płacić ww. podatek solidarnościowy. Dotyczy on osób fizycznych, posiadających majątek netto przekraczający 3 000 000 euro.

Stawki

Stawki podatku od majątku zależą po pierwsze od wysokości majątku (progresywne). Po drugie, zależą one od decyzji danego regionu autonomicznego. Stawki przewidziane w prawie krajowym wynosiły od 0,2% do 3,5% dla najzamożniejszych podatników (aktywa powyżej 10,6 mln EUR). Regiony autonomiczne mogą jednak wprowadzać własne stawki (również wyższe) a nawet całkowicie zrezygnować z poboru podatku.

Szczegółowo na temat podatku od majątku będziesz mógł przeczytać w moim kolejnym artykule, który już niedługo pojawi się na blogu.

4. Bieżące koszty utrzymania nieruchomości

Poza podatkami, właściciele ponoszą bieżące koszty związane z posiadaniem i utrzymaniem nieruchomości, takie jak:

Opłata za wywóz śmieci (Tasa de basura)

Opłata za wywóz śmieci wynosi mniej więcej od 160 euro do 250 euro za rok. Ustalana jest na dany rok kalendarzowy przez każdą z gmin.

Czynsz do wspólnoty (Gastos de comunidad)

Jeśli kupisz mieszkanie w kompleksie składającym się z większej ilości mieszkań, wówczas będziesz zobowiązany do płacenia czynszu na rzecz wspólnoty mieszkaniowej w celu utrzymania nieruchomości wspólnej. Opłaty te przeznaczane są na utrzymanie wspólnych przestrzeni i udogodnień, takich jak baseny, ogrody czy ochrona.

Czynsz do wspólnoty może się znacznie różnić w zależności od lokalizacji, wyposażenia nieruchomości wspólnej (np. basen, ochrona) oraz wielkości Twojej nieruchomości. Standardowe opłaty wynoszą od 50 do 300 euro miesięcznie, a w luksusowych osiedlach mogą być znacznie wyższe.

Koszty ubezpieczenia

Ubezpieczenie nieruchomości w Hiszpanii nie jest obowiązkowe, ale jest zdecydowanie zalecane, aby chronić swoją inwestycję. Koszt ubezpieczenia zależy od wielkości nieruchomości, jej lokalizacji oraz szczegółów zakresu ochrony.

• Ubezpieczenie domu: Podstawowe ubezpieczenie obejmuje szkody spowodowane pożarem, kradzieżą lub klęskami żywiołowymi, a jego koszt wynosi średnio 300-500 euro rocznie dla większości nieruchomości. W przypadku nieruchomości na wybrzeżu składki mogą być wyższe z uwagi na ryzyko środowiskowe.
• Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej: Często jest zawarte w pakietach ubezpieczenia nieruchomości i chroni przed wypadkami, które mogą dotknąć inne osoby (np. zawalenie się balkonu, które uszkodzi mieszkanie sąsiada).

Rachunki za media

Koszty mediów różnią się w zależności od wielkości nieruchomości, jej użytkowania oraz częstotliwości korzystania z klimatyzacji lub ogrzewania. Szczególnie wysokie mogą być rachunki za prąd w sezonie letnim.

• Prąd: W zależności od wielkości nieruchomości miesięczne rachunki mogą wynosić od 60 do 200 euro lub więcej w okresach dużego zużycia.
• Woda: Koszty są zwykle umiarkowane, średnie miesięczne rachunki to około 20-50 euro przy umiarkowanym zużyciu.
• Internet i telewizja kablowa: Pakiety Internetu i telewizji kosztują zazwyczaj od 30 do 60 euro miesięcznie.

Zarządzanie nieruchomością

Jeśli nie mieszkasz w Hiszpanii przez cały rok i planujesz wynajmować swoją nieruchomość, być może będziesz chciał skorzystać z usług firmy zarządzającej nieruchomością. W przypadku nieruchomości na wynajem usługi te kosztują około 5-10% dochodu z wynajmu.

System monitoringu

Jeżeli Twoja nieruchomość przez większość roku stoi pusta, warto zainwestować w system monitoringu z interwencją firmy ochroniarskiej w przypadku alarmu. Koszt instalacji podstawowego systemu wynosi od 500 do 1500 euro. Miesięczny abonament za usługę interwencji wynosi od 30 do 60 euro, w zależności od zakresu usług i renomy firmy.

Gestoría/ Księgowy

Gestoría w Hiszpanii to biuro doradztwa administracyjnego i podatkowego, które pomaga osobom prywatnym i firmom w załatwianiu różnorodnych spraw urzędowych. Jest to instytucja unikalna dla hiszpańskiego systemu prawno-administracyjnego, odpowiadająca w pewnym stopniu usługom świadczonym przez biura księgowe czy doradcze w innych krajach.

Orientacyjne koszty usług gestorii dla właścicieli nieruchomości w Hiszpanii kształtują się następująco:

• Przygotowanie i złożenie rocznej deklaracji podatkowej: Od około 100 do 300 euro za deklarację.
• Miesięczna obsługa podatkowa i księgowa: W przypadku wynajmu nieruchomości i konieczności regularnego rozliczania dochodów, miesięczna opłata może wynosić od 50 do 150 euro.

Podsumowanie kosztów – przykładowa kalkulacja

Załóżmy, że planujesz kupić wakacyjny apartament w Esteponie (Costa del Sol) o wartości 400.000 euro. Oto przykładowa kalkulacja miesięcznych i rocznych kosztów utrzymania takiej nieruchomości:

Koszt	Miesięcznie	Rocznie
IBI*	€137.92	€1,655.00
Podatek dochodowy od dochodu przypisanego**	€43.54	€522.50
Czynsz do wspólnoty	€200.00	€2,400.00
Basura (opłata za wywóz śmieci)	€17.00	€204.00
Internet/TV	€40.00	€480.00
Ochrona	€60.00	€720
Prąd	€100.00	€1,200.00
Woda	€50.00	€600.00
Ubezpieczenie	€30.00	€360.00
Gestoria	€80	€960
Suma	€758,46	€9.101,50
	PLN 3.242,41	PLN 38.908,82

*stawka IBI w Esteponie w 2024 r. wynosi 0,662% wartości katastralnej nieruchomości; za wartość katastralną przyjmuję 50% wartości rynkowej.

**kalkulacja zakłada, że mieszkanie nie jest wynajmowane i właściciel – osoba fizyczna, korzystają z niego wyłącznie prywatnie.